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浅析“民事判决执行难”问题——由“判决书拍卖事件”引发的若干思考/黄世锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 11:21:50  浏览:8654   来源:法律资料网
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浅析“民事判决执行难”问题
——由“判决书拍卖事件”引发的若干思考


内容提要:近年来,拍卖判决书已不成为什么新鲜事了,据媒体公开报道的就有8例之多。诸多的“判决书拍卖事件 ”透露的是“民事判决执行难”的社会问题,克服执行难问题是社会系统工程⑴。社会各界对拍卖判决书事件予以了高度的关注,大多数人认为拍卖判决书是当事人对法律的无知和亵读。而本文试图从完善我国法律体制的角度,在挖掘“拍卖判决书事件”产生的深沉原因,同时延伸拍卖判决书这种行为及分析会产生哪些法律后果的基础上给拍卖判决书这种行为下一个恰当的定论。在此之外为解决我国民事执行难问题提出一些个人的见解,即:一:优化民事纠纷解决机制,扩大民事纠纷解决的方式,一定程度上缓解法院解决纠纷的工作压力;二:完善诉讼保障制度,减轻当事人的诉讼成本,保障当事人的基本合法权益;三:完善立法,建议出台《强制执行法》,从法律层面上保障民事强制执行的顺利进行,从而加大执法监督,最终保障司法的权威性。

关键词:拍卖判决书 执行难 纠纷解决机制 制度完善


一 :拍卖判决书事件的基本概况
以下列举几件在全国范围内影响较大的判决书拍卖事件⑵
1、2001年武汉市新洲区粮食收储经销公司拍卖判决书事件
拍卖者:武汉市新洲区粮食收储经销公司,新洲区粮食收储经销公司因卖给武汉市第二面粉厂100多万元的小麦,当时没有付钱,之后也没付。在几经追讨无果的情况下,新洲区粮食收储经销公司把第二面粉厂告上了法庭。1998年6月,武汉市口区人民法院判处被告第二面粉厂偿还新洲粮食收储经销公司134.8万元欠款以及银行利息、诉讼费共计150万元,在判决生效后10日内一次性付清。随后,新洲区粮食公司向桥口区人民法院递交了强制执行申请,并交纳了2万余元的强制执行费,但因种种原因这张判决文书还是成了一纸“白条”。万般无奈之下,新洲区粮食收储经销公司于2001年11月找到一家拍卖行,将150万元折成半价的“标的”公开拍卖法院的判决书和强制执行书。
2、2003年10月28日陕西风翔县石五龙拍卖判决书事件
拍卖者:石五龙,于2001年10月27日因其妻与邻居因琐事发生争执,并在厮打中其妻受了伤。经过检查治疗共花去人民币5600余元,他们遂将此事诉至法院。2002年3月8日,风翔县人民法院作出一审判决,判令被告赔偿4481元人民币。判决生效后,石五龙向人民法院申请强制执行,但未得到分文的赔偿。于同年6月24日宝鸡市检察院对此案提出了抗诉,县法院对此案进行再审并维持了原判。石龙五因法院执行未果,无奈之下于2003年10月28日在陕西风翔县县城大街上公开以五折的标价出让判决书。
3、2003年12月20日,广州市黄梅雪老人拍卖判决书事件
拍卖者:黄梅雪老人,原在某公司当财务主管,于2002年6月因公司与租赁业主产生经济纠纷,老板为逃避债务意外“失踪”。公司欠黄梅雪老人5万多元人民币,为此他将公司诉至法院。法院判令公司支付黄梅雪工资5万多元人民币,判决生效后,黄梅雪向法院申请强制执行,但并未得到公司的支付。出于无奈,于2003年12月20日来到广州市天河区宏城商业广场公开“拍卖”法院判决书并悬红追欠薪款。
4、2004年4月5日,西安六旬妇女李素珍上街叫卖判决书事件
拍卖者:李素珍,陕西韩城市王峰乡王峰村王组的村民,因1996年同村村民薛某从他家分三次借走人民币17600元。98年薛某去世,99年李素云向薛某的妻子张某主张还钱未果,后经村干部等多方协调仍无结果,李某遂于此事诉至法院。一审原告胜诉,被告不服提起上诉,二审驳回上诉并维持原判。但二审判决生效后两年内薛家没偿还李素珍家一分钱,而李素珍家因打官司和多方申诉、上访,花光了家里的所有的积蓄。无奈之下李素珍于04年4月5日带着两份判决书来到西安市并在大街上叫卖起了判决书。
5、2004年12月18日河南张先志拍卖判决书事件
拍卖者:张先志,原系河南南阳油田钻井公司职工,于02年3月下岗回到原籍--南充市顺庆区舞风镇清泉坎村张家老屋居住。04年3月20日,张先志认为本村村干部的财务有问题而进行举报。因此事与邻居罗裕银(此人系某村干部的亲戚)发生纠纷,在纠纷中张先志受到身体伤害。张先志到南充市某医院做了检查和治疗,共花去费用几千元。张先志遂于此事诉至法院,并两次上公堂终获全胜。终审判决生效后,张先志还缴纳了执行费,并分两次只拿到人民币2000元,但还有7000多元(包括案件受理费)被执行人仍未付清。为尽快拿到剩余的钱去继续治病,张先志于04年12月18日在南充市街道以6000元的价格公开法院拍卖判决书。
6、2005年2月四川自贡人李远骞在成都摆地摊叫卖判决书事件
叫卖者李远骞因与魏某、张某发生经济纠纷而诉至法院。2002年5月,四川省自贡流井区法院判决魏某、张某归还李远骞各项费用10万余元。之后当地检察院对此案提起抗诉,四川省自贡流井区法院于2003年7月维持原判。但判决生效后,因被执行人在泸州,李远骞迟迟拿不到钱,流井区法院委托泸州当地法院执行。李远骞多次往返两地之间,得到的答复却是“被执行人没有可执行的财产”。出于无奈,李远骞于2005年2月在成都市金沙车站摆起了地摊,当街以5折叫卖判决书。
以上列举了6件在全国范围内比较有影响的判决书拍卖事件,自01年武汉出现全国首例判决书拍卖事件以后,社会各界对此引发了激烈的争论,争论焦点集中在拍卖判决书这种行为是否合法的问题上。绝大多数的人认为拍卖判决书行为是不合法的、是对法律的亵渎、是对司法尊严的挑战。此中不乏有学者、律师,还有广大的人民群众⑶。他们认为拍卖判决书行为是违法的,判决书是不可用来转让的,其理由有以下几点:
1、判决书是法院适应法律而作出的法律性文书,是国家审判权的最终体现,代表着人民法院的法律权威。所以只有人民法院才能对判决书进行变更或处置,当事人无权处置(特别是转让或卖买)判决书。
2、根据《拍卖法》的相关规定,拍卖是指以公开竞价的形式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式,民事判决书不能作为拍卖的标的用来公开拍卖。
3、当事人一旦选择诉讼这种方式来解决纠纷,便意味着自愿接受人民法院对其意思自治和处分权的限制,在得到生效的判决后,当事人的处分权便受制于人民法院,更何况是对判决书的处分,当事人当然无权转让或处置,只能向人民法院申请强制执行。
4、判决书的转让其实是当事人寻求的一种私力救济,而现行我国法律又不支持私力救济(除刑法上的正当防卫、紧急避险和自助行为外),所以判决书拍卖行为为法律所不保护,是违法的。
在此次争论中,有人认为拍卖判决书这种行为是可取的,他们持赞成态度⑷,他们的理由有以下几点:
1、现行我国法律无明文规定判决书本身不可以转让,依照法理法无明文规定禁止的即是可行的,所以拍卖判决书这种行为是不违法的,是可取的。
2、拍卖判决书实质上是对判决书里所规定的权利的转让,由于法院的判决是对当事人债权的一种确认,对判决书里面的债权,只要转让方和受让方双方合意,他们是有自由转让的。
3、拍卖判决书行为类似申请执行人委托代理人代为其向法院申请强制执行、代为其向被执行人收取执行款,根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(法释〔1998〕15号)(以下简称《执行规定》)第22条的规定,其行为是可行的。
以上就是社会各界对拍卖判决书行为的看法及支持他们观点的相关理由,我们暂且不去评述他们观点的对与否,我们可先分析一下“判决书拍卖事件”产生的原因及这种行为延伸下去会产生哪些法律后果。
二 :判决书拍卖事件产生的原因分析及延伸的法律后果
1、 当事人赢了官司,而其判决却得不到有效的执行,即民事判决执行难的问题。从上述的6个拍卖判决书事件可以看出,所有的拍卖者都是在赢得了官司之后,进入到强制执行程序后陷入执行行难困境的。判决行不到有效的执行,当事人只好出此政策---拍卖判决书。执行难分为因被执行人(即债务人)为逃避债务等原因(包括转移财产、挥霍财物等等)而进行的消极执行及因其无能力而真正的不能执行和因执行机关的消极执行(如;执行机关的推诿、懈怠职责等)而陷入困境的执行。被执行人拒不执行法院判决有的是因为对法院判决的不服(其直接原因是法院审判程序的不公或判决的不公导致的⑸)、有的是完全藐视法律的威严,对法律的尊严不予顾及。执行机关的消极执行是因我国现行司法体制的不够完善造成的。现阶段在司法过程中,执行行为的性质既属于司法行为又属于行政行为⑹,司法与行政混于一体,这及容易导致司法不公,且还会出现法院重审判,轻执行等的现象,甚至导致执行人员的腐败、包庇、懈怠职责等行为。合理的制度安排应当是法院只管判决,而把执行判决的工作交由作为执行机关的公安局去完成⑺。
2、 当事人不想介入繁琐、复杂的的执行程序中去,且我国执行机关在执行程序表现的又相当被动。按照我国《民事诉讼法》的规定:一般民事案件的执行分为两种,即申请执行和移送执行。移送执行是指人民法院制作的法律文书发生法律效力后,由审理该案件的审判人员依职权直接将其交付执行及组织强制执行的行为。根据《执行规定》第19条的规定,现实当中有四类案件适用于移送执行,即:⑴、人民法院制作的具有给付赡养费、扶养费、抚育费内容的生效判决书。⑵、人民法院制作的生效民事制裁决定书。⑶、人民法院制作的生效刑事附带民事判决、裁定、调解书。⑷、审判人员认为确应移送执行的其他生效法律文书。由最高院出台司法解释我们可知移送执行涉及的都是有关人身关系的案件,而涉及财产纠纷的诉讼案件要进入强制执行,当事人就要通过向人民法院申请强制执行后才能进入执行程序。从这可以看出法院对财产案件的执行表现的相当被动,如果当事人不申请执行,而债务人也不履行债务的话(在现实中债务不履行债务的大有所在),当事人的债权岂不是永远不能实现了。而根据《执行规定》第18条和第20条规定:当事人向人民法院申请强制执行的,应当符合以下条件:1、据以申请执行的法律文书已经生效,并具有给付内容且执行标的和被执行人明确。2、申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人。3、生效法律文书确定的履行期已经届满;义务人仍未履行的。4、应当向有管辖权的人民法院提出申请。5、必须在法律规定的期限内提出申请。这一期限也即申请执行期限,根据《民事诉讼法》第219条的规定,申请执行的期限有两种,各有其适用的对象,即:一种是一年,适用于一方或双方当事人为公民的案件,一种为六个月,适用于双方当事人均为法人或者其他组织的案件。6、应当提交申请执行书和作为执行根据的法律文书。由此可看出如果当事人要向人民法院申请强制执行的话,也受到了诸多条款的限制,特别是时间的限制。
3、 法院执行的不确定性,且又得先交高昂的执行费用,当然这个原因适用于当事人在没交纳执行费用之前就施行判决书的拍卖这种情形。许多当事人在权衡申请强制执行后所获得的收益和直接转让判决书后所获得的收益,会作出一个比较后的判断,即:法院对判决执行具有不确定性,随时可以遇到执行难的问题,且还需要先交纳执行费用,经过千辛万苦的周转还不如直接卖掉判决书来得划算。这也透露出我国公力救济成本负担过重的局面。我们知道现行我们的纠纷解决机制主要有三种,即:私力救济、公力救济和社会救济⑻。而当事人选择公力救济须花的费用繁多,当事人不但要承担诉讼费用、执行费用、灰色费用(比如请法官吃饭等),还要面临社会公众及道德对其行为的价值判断以及由此造成的心理压力都要当事人承担,且还要承担被执行人因无能力而不能执行的风险。
通过以上的原因分析,我们可以了解到拍卖判决书事件是其实是我们法律制度本身的软弱,并不是某些人认为的是当事人对法律的亵读。当事人也根本无意要对司法的权威进行挑衅,拍卖判决书其实是当事人对法院对其确认的权利的一种转让,属债权转让的性质。根据我国民法的规定债权人转让自己的债权时,只要当事人与受让人之间达成意识达成合意,并通知债务人即可,无需征得债务人的同意或他人的同意。当然当事人选择以拍卖判决书这种行为来解决执行难造成的困境最终来实现债权是行不通的, 以下笔者从分析拍卖判决书这种行为延伸下去所得的法律后果来说明这个问题。
笔者认为拍卖判决书的转让会导致四种结果的发生:1、判决书转让后,受让人拿着判决书会向人民法院申请强制,但必须建立在转让人与受让人合意并签订协议的基础上,且协议须注明受让人享有的相关权利,即:受让人享有向人法院申请强制执行的权利、享有向被执行人收取执行款的权利等等。此种转让行为只不过是受让人作为权利承受人代为转让人行使法院判令给转让人的债权,是受法律保护的,但并没有摆脱真正的执行难问题,受让人主张债权的方式和转让人当初向人民法院申请强制执行是一样的。2、判决书转让后,受让人通过自身的某些条件(如以身体强壮的优势对被行人进行威胁及对被执行人进行劝说、与被执行人协商和解等等)促使被执行人履行法院判令给其的义务,采用这种方式很容易导致民转刑,其行为受到法律的严格限制,甚至为法律所不允许。3、判决书转让后,受让人再度转让判决书。此种行为只能再次陷入执行难问题,而判决书的申请执行是有一定的期限的。一般案件的申请执行期限为一年,在一年内当事人须主张权利,要不就不受法律保护。4、判决书转让后,受让人不再追究被执行人的债务,自已承担一切损失。这只能导致对判决书里的债权真正不能实现,这样会助长侵权者的嚣张气焰,最终导致社会次序的更加混乱。以上四种情形,受让人唯有采取第一种情形或许还能获取执行款,其他的三种情形在现行的法律体制下都是行不通的。
经过上面的分析我们就可以知道,其实拍卖判决书事件所折射出来的是民事判决执行难问题,只要解决了民事执行难问题,拍卖判决书事件引发的相关问题也就能解决。
三 :民事判决执行难问题的解决方法
笔者认为,当事人要在现行体制下解决难于收取执行款的问题,大可不必采用拍卖判决书这种方式来实现债权。上面已经论述到拍卖判决书这种行为并不能完全解决执行难问题。在现行体制下,当事人要实现法院判令给其的债权,可采用以下方法:
1、 当事人可以通过公开悬赏的方式,借助社会的力量,通过合法的途径使判决确定的权利得到实现。具体方法有以下两种:第一:悬赏他人提供被执行人的财产线索。第二:悬赏他人居中进行调解,说服债务人履行判决确定的义务。
2、 当事人在诉讼过程中或诉讼前如果发现对方当事人有转移财产、挥霍财物等逃避债务的行为时,可以向人民法院申请财产保全。根据《民事诉讼法》第92和93条的规定:人民法院在受理诉讼前或诉讼过程中,根据利害关系人或当事人的提出或申请,可对当事人的财产或争议标的物作出强制性的保护措施,以保证将来作出的判决能够得到有效的执行。
3、 当事人可以委托代理人去申请执行及收取执行款,根据《试行规定》第18条和22条的相关规定:当事人可以委托别人代为其向人民法院申请强制执行及代为其收取执行款。这样当事人就可避免介入繁琐、复杂的执行程序了。
4、 当事人可借助司法机关将有能力执行而拒不执行的对方当事人绳之于法。根据《刑事诉讼法》第84条和《刑法》第313条的相关规定:当事人发觉被执行人有能力执行机而拒不执行的,可以向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或举报,对已构成犯罪的,司法机关应立案侦查,并给予刑罚处置。
上面我们只论述到,在现行执行体制下,当事人可以通过四种方式合法、合理地实现法院判令给他的实体权利(即债权),其实这只是在一定程度上缓解了执行难困境,不能从根本上解决执行难问题。因为执行难问题是我国现行执行体制的不完善及混乱而造成的一个社会问题,我们要从完善我国执行体制、加大我国执法力度等制度方面根本上解决执行难问题,以下笔者就从法律体制的完善具体来论述解决执行难问题的方法:
(一)优化民事纠纷解决机制,扩大民事纠纷解决的方式,一定程度上缓解法院解决纠纷的工作压力。
民事纠纷的解决机制可以分为私力救济、公力救济和社会救济三种。私力救济又称为自力救济,是指当事人认定权利遭到不法侵害时,在没有第三者以中立名义介入纠纷解决的情形下,不通过国家机关和法定程序,而依靠自身或私人力量,实现权利、解决纠纷一种体制,主要包括自决和和解。“强力性的自决受到法律严格的限制。而和解却始终受到垂青”⑼私力救济根据法律性质又可分为法定和法外的私力救济,法定的私力救济一般包括:正当防卫、紧急避险、自助行为等等,法外的私力救济又包括法无明文规定的私力救济、法律禁止的私力救济⑽。在一个法治国家里,统治者基本上不主当事人使用私力救济。社会救济是指当事人基于合意,借用社会力量(即第三人的力量)来解决民事纠纷的机制。主要包括调解和仲裁,由于社会救济具有非强制性和非严格的规范性,与诉讼相比更为简便,与自决相比更受道德和法律的保护,故比较受纠纷主体青莱。公力救济是指当当事人无法通过自主性的方式解决纠纷时而通过国家公权力来解决纠纷的机制,公力救济包括行政救济和司法救济。公力救济具有的特征有:1、国家强力性,2、严格的规范性(包括程序和实体方面)。当事人选择公力救济,其意识的自由必然受到公权力限制,且还须面临繁琐、复杂的诉讼程序及高昂的诉讼成本。有时还要面临第三者(法官)的恣意,以及对方当事人的拒不执行等风险。公力救济不确定的因素多,结果难以预测,判决相当程度上不具有终局性且执行难。但要实行私力救济和社会救济的话,我国又没有现行法法律可依(只有正当防卫和紧急避险有法律的保障)。一般国家都不鼓励当事人选择私力救济来解决纠纷,只有为国家、公共利益,本人或他人的人身、财产和其他利益免受正在进行的不法侵害时,才可选择使用私力救济,即:正当防卫或紧急避险。这样的体制只会导致当公民合法权益(主要指民事权益)受到侵害时,当事人只能选择公力救济。而理论上本来是有三个机制可以解决民事纠纷的,但现实中却变为一个,即公力救济。这势必会出现当事人选择纠纷解决方式的挤压,都挤到法院来解决纠纷,且考虑到我国本身司法资源有限⑾,因此执行难问题的出现就是不言而喻的了。其实私力救济在一定程度上也优越于公力救济,这是有事实证明的。例如,2001年11月,四川泸州龙马潭区法院一起三年未执行的案件,在私人侦探的介入下十余天便执行得到落实⑿。基于以上认识,笔者建议国家在一定程度内应该允许私力救济的实行,鼓励公民选择社会救济来解决纠纷,特别是和解、调解。且应出台相应的法律法规来保障当事人选择私力救济和社会救济。
(二)完善诉讼保障制度,减轻当事人的诉讼成本,保障当事人的基本合法权益
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济南市城市冬季清扫冰雪规定

山东省济南市人民政府


济南市城市冬季清扫冰雪规定

《济南市城市冬季清扫冰雪规定》,已经市人民政府批准,现予发布施行。

济南市市长 谢玉堂

一九九三年十二月十日



  第一条 为了及时清扫城市冬季冰雪,确保城市道路畅通、交通安全和市容整洁,促进全市物质文明建设和精神文明建设,根据《济南市城市环境卫生管理办法》第十四条规定,制定本规定。
  第二条 在本市市区城市道路、公共场所清扫冰雪适用本规定。
  第三条 下列道路和公共场所为城市清扫冰雪的重点地段:经一路、经二路、经三路、经四路、经五路、经六路、经七路、泺源大街、经八路、经十路、纬一路、纬二路、纬三路、纬四路、纬六路、纬七路、纬八路、纬九路、纬十一路、纬十二路、建国小经三路、泉城路、解放路、历山路、山大路、文化东路、文化西路、黑虎泉北路、黑虎泉西路、趵突泉北路、趵突泉南路、东关大街、明湖路。师范路、舜耕路、马鞍山路、宾馆路、玉涵路、共青团路、大桥路、北园路、辛西路、顺河街、青年东路、天成路、济洛路、堤口路、无影山路、无影山中路、少年路、花洪路、闵子骞路、英雄山路、段店路、建设路、工业北路、工业南路、遥墙机场路、张庄路、辛庄高架桥、八一立交桥、全福立交桥、天桥、黄河大桥、济南火车站广场、火车东站广场、火车南站广场,长途汽车站广场。
  第四条 区政府、街道办事处(镇)及居民委员会应将清扫冰雪任务分配到本辖区内城市道路两侧和公共场所附近的单位和居民,城市道路两侧和公共场所附近没有相应单位和住户的,应当落实到邻近单位,不得留有空白地段。
  第五条 每次降雪后,区政府、街道办事处(镇)和居民委员会应当立即组织本辖区内单位和居民清扫道路和公共场所的冰雪,并对清扫情况进行监督检查。
  第六条 本市市区内的机关、团体、部队、学校、企事业单位、个体工商户及城市居民,都有清扫冰雪的义务,应当按照区政府、街道办事处(镇)及居民委员会分配的任务,及时清扫城市道路和公共场所冰雪。
  第七条 单位和居民清扫冰雪应当遵守以下规定:
  (一)遇白天降雪时,必须做到边降雪边清扫,停雪后两个时内全部完成清扫冰雪任务。
  (二)遇夜间降雪时,必须于次日上午10时前全部完成清扫冰雪任务。
  (三)清积的冰雪要及时清运,暂时不能清运的堆积冰雪不得影响城市交通。
  第八条 环境卫生专业队伍和民办保洁人员,在降雪时应坚守岗位,带头清扫冰雪,并配合街道办事处(镇)、居民委员会对单位和居民的清扫冰雪责任地段(区域)进行监督检查。      
  第九条 对模范遵守本规定,出色完成清扫冰雪任务的单位和个人,由区政府或街道办事处给予表彰奖励。
  第十条 对不能按时完成冰雪清扫任务的,由街道办事处(镇)或居民委员会组织力量代为清扫,按每平方米二元的标准向责任单位或责任人收取代清扫费,并由环境卫生主管部门对责任人处以二十元至五十元的罚款,对责任单位处以一百元至一千元的罚款。
  环境卫生管理部门执行罚款时,必须开据财政部门统一印制的罚款收据。
  第十一条 本规定由济南市环境卫生管理局负责监督实施,并负责解释。
  第十二条 本规定自发布之日起施行,一九八七年十一月二十六日公布的《济南市人民政府关于冬季清扫冰雪的规定》同时废止。

关于修改《深圳市出租屋管理若干规定》的决定

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府令(第194号)关于修改《深圳市出租屋管理若干规定》的决定

文号:第194号
  《关于修改〈深圳市出租屋管理若干规定〉的决定》已经市政府四届一一六次常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

市长 许宗衡
二〇〇八年十一月十八日

关于修改《深圳市出租屋管理若干规定》的决定

  为进一步加强出租屋与流动人口管理,切实解决当前出租屋管理中存在的突出问题,现决定对《深圳市出租屋管理若干规定》(以下简称《若干规定》)作如下修改:

  一、第一条中增加“结合本市实际”的字样。

  二、第二条增加一款为第二款“市政府对政府出租的公共租赁住房、产业用房管理另有规定的,从其规定”。

  三、第三条第四款修改为“市、区规划、国土房产、建设、环保、税务、工商、人口计生、文化、卫生、质量技术监督、安全生产监督管理和城管等部门在各自的法定职责范围内对出租屋依法实施管理”。

  四、第四条第二款修改为“各街道办事处应当加强出租屋和流动人口管理,组织街道出租屋管理机构和有关部门做好相关管理工作”。

  五、第五条和其他条款中的“计划生育部门”均修改为“人口计生部门”。

  六、第六条第一款修改为“住宅出租屋管理实行《出租屋流动人口综合管理责任书》制度,由街道办事处组织出租屋业主或者管理人与公安机关、人口计生部门和出租屋管理机构签订”;删除第六条第二款;原第三款修改为第二款“本规定所称管理人包括经业主同意转租、受业主委托出租或者管理出租屋的机构、人员”。

  七、第七条修改为:

  “禁止业主或者管理人出租下列房屋:

  (一)被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的;

  (二)已公布房屋拆迁公告限期拆迁的;

  (三)无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的;

  (四)存在重大消防、安全、治安隐患的;

  (五)无合法竣工验收证明,又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋;

  (六)法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。

  对前款第(一)、(二)、(四)项规定的房屋,有关主管部门应当书面通知房屋租赁管理部门,由房屋租赁管理部门统一登记造册;对属于危房和需要拆迁的,由政府房屋拆迁主管部门依法及时组织拆除;有人员居住其中的,由所在街道办事处依法清理”。

  八、第八条第二款修改为“编码卡由市房屋租赁管理部门统一制作和编号,记载出租屋的位置、面积、户型和业主的基本情况等内容。出租屋管理相关信息应当与其他有关部门的相关管理信息互联互通”。

  九、第九条修改为:

  “出租屋业主或者管理人应当主动向房屋租赁管理部门申报房屋出租信息,领取编码卡。房屋租赁管理部门对符合本规定的出租屋,应当及时向其业主或者管理人发放编码卡。

  制作、发放编码卡不收取费用”。

  十、删除第十条第二款中“和社区工作站”的字样。

  十一、第十二条修改为:

  “禁止违反国家规定条件在生产经营、仓储场所内设置员工宿舍。住宅出租屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。

  住宅出租屋应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位;没有经批准施工图的,应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米。

  出租屋业主或者管理人和承租人不得未经建设工程规划许可或者违反建设工程规划许可规定,擅自改变出租屋使用功能,擅自进行开(堵)外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、棚盖或者在天台上搭建建(构)筑物等行为”。

  十二、在第十三条第一款“房屋租赁合同变更或者解除后”后增加“出租屋业主或者管理人和承租人”字样。

  第二款修改为“在办理租赁合同登记或者备案时,出租屋业主或者管理人应当提供编码卡、《出租屋流动人口综合管理责任书》;长期租住的承租人应当按照深圳市居住证管理的有关规定提供居住证;承租人为育龄妇女的,应当提供经出租屋所在街道人口计生机构查验的计划生育有关证明”。

  增加一款为第三款:“无合法竣工验收证明的工商业出租屋,在办理合同登记、备案时,应当提供由建设主管部门颁发资质证书或者经建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告”。

  原第三款修改为第四款:“对未签订《出租屋流动人口综合管理责任书》和无计划生育证明的,应当登记在册并及时通报当地人口计生部门”。

  十三、增加一条作为第十四条:

  “流动人口信息实行业主或者管理人、用人单位申报制度。

  出租屋和单位集体宿舍居住人数超过三十人以上的,业主或者管理人和用人单位应当指定专人负责流动人口信息的登记申报工作”。

  十四、增加一条作为第十六条:

  “对已办理合同登记或者备案的出租屋,具有下列情形之一的,房屋租赁管理部门应当撤销登记或者备案,并告知租赁双方当事人和相关部门:

  (一)违反本规定第七条规定进行房屋租赁的;

  (二)工商业出租屋未按照市政府有关规定取得消防审核合格文件的;

  (三)通过提供虚假材料骗取合同登记或者备案的。

  房屋租赁管理部门撤销租赁合同登记或者备案后,出租屋通过整改符合规定出租条件的,可以重新申请办理租赁合同登记或者备案”。

  十五、原第十六条修改为第十八条,其中第(一)项修改为“遵守有关法律、法规、规章,配合房屋租赁管理部门、出租屋管理机构的管理工作,自觉接受出租屋管理人员的人口登记和检查”;第(二)项修改为“保障住宅出租屋建筑结构、供电、燃气及消防设施等符合安全要求,告知承租人安全用电、用气等安全常识,并对出租屋安全使用进行定期查验,至少每月查验一次”;删除第(四)项中“不得将房屋出租给无《深圳市居住证》的未满六十周岁的非本市户籍人员长期租住”的字样;第(五)项中的“住宅出租屋业主或者管理人”后增加“和用人单位”的字样;原“的当天”修改为“后三个工作日内”,原“三个工作日”修改为“七个工作日”;第(六)项原规定后增加“发现出租屋消防隐患的,及时排除或者督促承租人处理,发现承租人有消防违法行为的,应当及时报告公安机关”;第(八)项修改为“委托他人协助出租房屋的,应当向房屋租赁管理部门提供授权委托书备案”;增加一项为第(十)项“法律、法规、规章规定的其他义务”。

  十六、原第十七条修改为第十九条,第(一)项修改为“租赁住宅出租屋时,必须如实向出租屋业主或者管理人和出租屋管理机构说明租住人数,出示本人及其他入住人员的有效身份证件,并如实填写租住人员信息登记表;其他入住人员发生变更的,承租人应当及时通报出租屋业主或者管理人,并于七个工作日内到出租屋管理机构办理租住人员信息登记变更手续”;第(三)项中的“使用性质”改为“使用功能”,在“从事旅馆业、餐饮、娱乐、网吧”后增加“作坊”字样;第(八)项原规定后增加“发现出租屋业主或者管理人有消防违法行为的,应当及时报告公安机关”;第(九)项修改为“自觉接受出租屋管理人员的人口登记和检查”;增加一项为第(十)项“法律、法规、规章的其他有关规定”。

  十七、增加一条为第二十条:

  “出租屋综合管理机构应当建立出租屋违法行为举报制度,通过市政府的统一公开电话或者书面、网络等方式受理举报。

  任何单位和个人发现出租屋违法行为的,均可以通过前款规定途径进行举报;但根据有关法律、法规、规章及本规定,出租人、承租人等特定人员或者单位承担了向特定主管部门报告义务的,从其规定”。

  十八、原第十八条修改为第二十一条,删除第一款中“、社区工作站”的字样;第二款“出租屋管理机构在出租屋综合管理工作中”后增加“或者接到出租屋违法行为举报后”字样,“发现无照经营的,应当及时通报工商行政管理部门”后增加“和城管综合执法机构”字样,在“发现出租屋内其他违法情形的”之前增加“发现利用出租屋开办无证诊所、非法行医的,应当及时通报城管综合执法机构和卫生部门;发现利用出租屋开办无证网吧的,应当及时通报城管综合执法机构和工商行政管理部门”的内容。

  十九、原第十九条修改为第二十二条,其中“应当查处而未查处”后增加“或者经查处后又发生重大消防、安全、治安等事故”字样。

  二十、原第二十条修改为第二十三条,第一款修改为“公安机关应当加强对出租屋的治安和消防管理,及时查处刑事、治安案件,监督出租屋业主或者管理人和承租人落实防火责任制和防火安全制度,及时督促防火责任人消除消防隐患。除涉密案件或者可能影响侦查的案件外,对已发生的出租屋重大消防安全事故、刑事和治安案件,应当联合出租屋管理机构及时实施倒查,依法追究当事人的责任”。

  二十一、原第二十一条修改为第二十四条,删除第二款中的“并不予办理工商登记或者年检”字样。

  二十二、删除原第二十三条。

  二十三、原第二十四条修改为第二十六条,第二款中的“应当于十日内”修改为“应当按时”;第三款中的“漏税”修改为“逃税、骗税”。

  二十四、原第二十八条修改为第三十条:

  “国土房产部门办理房地产经纪机构有关年审手续时,应当征求房屋租赁管理部门的意见。

  房屋租赁管理部门发现房地产经纪机构有违法行为的,应当通报工商行政管理或者国土房产管理等有关主管部门,并可向有关主管部门提出处理建议”。

  二十五、原第二十九条修改为第三十一条,第二款中的“租赁当事人”修改为“承租人”;增加一款作为第四款:“对房地产经纪机构委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等监管制度。具体办法由市房屋租赁管理部门会同有关部门制定”。

  二十六、原第三十条修改为第三十二条:“房屋租赁管理部门应当加强出租屋和流动人口管理的信息化建设,相关主管部门应当给予支持。出租屋业主或者管理人、用人单位、承租人、物业管理公司、房地产经纪机构等可以通过书面、电话或者网络等方式向出租屋管理机构申报出租屋和流动人口信息。出租屋管理机构应当为当事人申报信息提供便利,逐步实现通过网络办理房屋信息申报、编码卡领取、租住人员信息登记表填报、租赁合同及有关情况通报或者报送等相关业务”。

  二十七、原第三十二条修改为第三十四条,其中第(一)项修改为“违反第七条第一款规定,有违法租赁行为的,由房屋租赁管理部门责令改正并依法处以违法所得十倍罚款,无法查清违法所得的,按同地段指导租金标准计算;发生重大消防、安全、治安等事故的,依法追究刑事责任、民事赔偿责任”;第(二)项修改为“违反第十二条第二款规定,将最小出租单位搭建成若干小间,涉及违反建设工程规划许可或者施工许可规定的,由城管综合执法机构依法查处,涉及违反消防管理规定的,由公安机关依法查处;所提供住宅出租屋人均租住建筑面积低于六平方米的,由房屋租赁管理部门对实际超出人数按每人五百元处以罚款。违反第十二条第三款规定的,由城管综合执法机构责令限期拆除、恢复原状,或者依法强制拆除”;第(三)项中的“并在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款”修改为“并依照有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准处以罚款”;第(四)项修改为“违反第十八条第(二)、(三)项规定,出租屋业主或者管理人不履行安全查验、处理责任的,依照有关安全责任追究的规定追究法律责任;发生重大消防、安全、治安等事故的,依法追究刑事责任、民事赔偿责任”;第(五)项修改为“违反第十八条第(四)项规定,未告知、督促居住人员及时办理居住登记、申领居住证,将房屋出租给非本市户籍人员长期租住的,由公安机关依照《深圳市居住证暂行办法》有关规定处理”;第(六)项中的“实际居住人数”修改为“未申报人数”;增加一项为第(七)项“违反第十八条第(六)项规定,发现治安隐患不及时报告,发现消防隐患不主动采取措施排除或者不及时报告的,由公安机关依法予以处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理”。

  二十八、原第三十三条修改为第三十五条,其中第(一)项修改为“违反第十二条第二款规定,因承租人的责任导致住宅出租屋人均租住建筑面积低于六平方米的,由房屋租赁管理部门对实际超出人数按每人五百元处以罚款。违反第十二条第三款规定的,由城管综合执法机构责令限期拆除、恢复原状,或者依法强制拆除”;第(二)项中的“实际租住人数”修改为“未申报人数”;第(三)项中的“《深圳市居住证试行办法》”修改为“《深圳市居住证暂行办法》”;第(六)项中“发现消防隐患不主动采取措施”后增加“排除或者不及时报告”字样。

  二十九、原第三十四条修改为第三十六条:“出租屋业主或者管理人、承租人拒绝、逃避、抗拒房屋租赁管理、公安、税务等部门依法管理和检查的,管理机关除依法采取必要的强制措施和依法申请人民法院强制执行外,公安机关可以依法对当事人实施治安管理处罚;情节严重涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理”。

  三十、原第三十五条修改为第三十七条,“监察机关按有关规定给予行政处分”修改为“由监察机关或者其他有人事管理权限的机关依法追究责任”。

  三十一、原第三十六条修改为第三十八条,第二款修改为“物业管理公司违反第二十八条第二款规定的,由房屋租赁管理部门按每户五百元处以罚款”。

  三十二、原第三十七条修改为第三十九条:

  “房地产经纪机构违反本规定第三十一条第一款或者第二款规定的,由房屋租赁管理部门责令其改正,并按每宗业务三千元处以罚款。

  房地产经纪机构违反第三十一条第三款规定的,由房屋租赁管理部门责令其改正,并处以五千元罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。对租赁当事人利益造成损害的,依法承担民事赔偿责任”。

  三十三、原第四十条修改为第四十二条:“出租屋管理机构、房屋租赁管理部门、公安机关、安全生产监督管理、税务等部门和城管综合执法机构及其工作人员违反本规定,不履行管理职责,不按规定协助其他管理机关进行管理的,由监察机关或其他有人事管理权限的机关依法追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理”。

  此外,根据本决定对有关条文的个别文字和条、款、项的顺序作相应的调整和修改。

  本决定自公布之日起施行。

  《深圳市出租屋管理若干规定》根据本决定作相应的修正,重新发布。