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论房地产楼花按揭

王璐


内容提要：90年代初以来，我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今，以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径，这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物，可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破，各国立法普遍承认“不动产抵押，可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定，相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象，对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究，并在此基础上，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合中国的具体实践，对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词：担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式；而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
（一）楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
（二）楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
（三）楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益（即楼花业权）转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
（四）楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
（一）楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢？从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利（通常是所有权）预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人；于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。
（二）楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。
（1）按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权（银行所贷款）、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
（2）对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书（如预售买卖合同）上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
（3）按揭人对标的物的赎回请求权（还赎权）。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权；如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。
（4）按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间（包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间）楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
（1）按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利（如质权、抵押权等）、将物抛弃、出租等的处分。
（2）按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。
（3）按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。
（4）开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重；手续繁杂，金融市场运作不正规；老习惯、旧观念的影响；消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行；明确规定按揭双方的权利义务；明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。
广东省珠海市人民政府


关于印发珠海市食品安全监管责任制暂行规定的通知



珠府〔2005〕125号

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
现将《珠海市食品安全监管责任制暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

珠海市人民政府
二○○五年十一月三十日

珠海市食品安全监管责任制暂行规定

第一章　总　　则
第一条　为认真贯彻《国务院关于进一步加强食品安全工作的决定》（国发〔2004〕23号），落实食品安全监管责任，提高食品安全监管效能，有效防止和减少食品安全事故发生，保障人民群众身体健康和生命安全，促进我市食品产业发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条　本市行政区域内各级人民政府和有关部门落实食品安全监管责任制和责任追究制，适用于本规定。
第三条　各级人民政府对当地食品安全负总责，统一领导、协调本地区的食品安全监管和整治工作，建立和落实食品安全监管责任制和责任追究制，责任到人，严格责任追究。
第四条 市人民政府设立食品安全委员会，负责组织协调辖区内的食品安全管理工作。
市食品药品监督管理部门对本辖区内的食品安全工作实施综合监督管理；各具体监管职能部门在各自的职责范围内负责辖区内的食品安全具体监管工作。
第五条　任何单位和个人均有权向各级人民政府及其有关部门举报违法食品生产经营行为，有权向上级政府或者上级政府部门举报下级不依法履行食品安全监管职责的情况。接到举报的政府或者政府部门，应当组织调查核实，对违法行为依法查处。
第二章 职责划分
第六条　各级人民政府负责本辖区的食品安全工作。主要职责包括：
（一）贯彻执行有关食品安全的法律、法规。
（二）将食品安全监管工作列入政府工作重要议事日程，加强对辖区内食品安全监管工作的领导，建立健全食品安全监管工作机制。
（三）建立和落实食品安全监管责任制，明确各级政府、各有关部门领导和有关人员的食品安全监管责任，并定期对食品安全监管责任人进行考核。
（四）制定本地区重大食品安全事故应急预案，建立应急救援体系，及时组织重大食品安全事故应急救援工作。
（五）督促各有关部门依法履行食品安全监管职责，协调解决有关部门在食品安全监管工作中遇到的问题。
（六）将食品安全工作纳入社会经济发展规划，制定产业发展政策，引导企业向规模化、集约化发展。
（七）提供和创造必要条件，保障食品安全监管工作正常开展。
第七条　市食品药品监督管理部门负责本辖区食品安全工作的综合监督管理。主要职责包括：
（一）贯彻落实有关食品安全的法律、法规，综合监督管理本地区的食品安全管理工作，组织协调有关部门承担的食品安全监管工作。
（二）组织或参与起草有关食品安全的地方性法规、规章和综合监督政策，组织制定并监督实施食品安全监管工作中长期规划和年度计划。
（三）组织协调有关部门开展食品放心工程、食品安全专项整治和督查行动，依法组织对重大食品安全事故的查处工作，负责食品安全伤亡事故统计和上报工作。
第八条　经贸、农业、卫生、工商、海洋渔业、质监、食品药品监管、海关、出入境检验检疫等有关部门应当依照有关法律法规，在各自职责范围内做好相关食品安全监管工作。主要职责包括：
（一）贯彻落实有关食品安全的法律、法规；按照职责分工，组织或参与起草有关食品安全的地方性法规、规章和政策。
（二）严格依照法律法规的规定实施行政许可，并对管辖范围内的食品生产经营单位进行日常监管，依法查处违法行为。
（三）依照职责分工，开展食品安全法律法规和科普知识的宣传教育，增强食品生产经营单位及从业人员的食品安全意识。
（四）负责职责范围内的食品安全事故的调查处理和应急救援工作。
（五）有关法律法规规定的其他职责。
第九条　各级政府、各有关部门的主要负责人是食品安全第一责任人，分别对本地区、本部门食品安全工作负全面领导责任；分管食品安全工作的负责人是食品安全直接责任人，分别对本地区、本部门食品安全工作负分管领导责任。
第十条　各级人民政府及其有关部门的食品安全第一责任人应当履行下列职责：
（一）组织贯彻执行有关食品安全的法律法规，将食品安全监管工作纳入政府、部门工作的重要议事日程。
（二）了解本地区、本部门食品安全监管状况，对食品安全监管工作重大问题作出决策，督促直接责任人抓好食品安全监管工作。
（三）抓好本地区、本部门食品安全监管责任制的建立和落实，明确各级领导和有关人员的食品安全监管责任。
第十一条　各级人民政府及其有关部门的食品安全直接责任人应当履行下列职责：
（一）贯彻落实食品安全第一责任人关于食品安全工作的决策和部署。组织制定本地区、本部门食品安全工作规划，协调解决食品安全工作中存在的问题。
（二）定期主持召开会议，听取食品安全监管工作汇报，研究、分析食品安全形势；定期组织并参加食品安全检查和调研活动，掌握本地区、本部门食品安全状况，督促有关部门和人员做好食品安全监管工作。
（三）组织制定本地区、本部门重大食品安全事故应急预案，建立事故应急救援体系。负责指挥重大食品安全事故应急救援工作。
（四）组织、参与重要食品安全宣传活动。
第三章 责任考核和监督
第十二条　食品安全监管责任制按下列规定实行分级考核：
（一）市人民政府负责考核各区人民政府和市直有关部门的食品安全工作，具体考核工作由市食品安全委员会办公室组织实施。
（二）区人民政府负责考核镇人民政府、街道办事处和所属有关部门的食品安全工作，具体考核工作由区级食品安全委员会办公室组织实施。
第十三条　对地方政府和有关部门考核的主要内容包括：
（一）食品安全工作目标完成情况。
（二）食品安全监管协调机制及制度建设等方面情况。
（三）依法履行食品安全监管职责情况。
（四）食品安全责任人为完成和落实本地、本部门食品安全工作目标和监管职责所采取的措施。
（五）依法查处重大食品安全事故情况。
（六）依法查处有关责任部门、食品安全责任人及相关工作人员在食品安全工作中违法、违规行为情况。
（七）市政府确定的其他考核内容。
第十四条 考核工作程序：
（一）由市食品安全委员会办公室制定考核工作方案和考核评分标准，报市政府同意后组织实施。
（二）由市食品安全委员会办公室会同有关部门组成考核组，并提前1个月通知被考核单位。
（三）考核组通过听取汇报、实地考察、查阅资料和记录、召开座谈会等形式，进行现场考核。
（四）考核组向被考核单位反馈考核情况，并提出整改意见。
（五）考核组向考核单位提交考核报告。
（六）考核结束后1个月内，由市食品安全委员会办公室汇总各级政府、各部门考核结果，报市政府审定。
第十五条 各级政府对下级政府和本级政府有关部门的考核原则上每年进行一次，也可视情况进行部分考核或不定期考核。
第十六条　考核结果等次分为优秀、合格或者不合格。
第十七条 考核结果为优秀的，市政府给予表彰；考核不合格的，市政府给予通报批评。
第十八条 各级政府、各有关部门要根据考核的情况及整改意见，在1个月内制订整改措施，并报市食品安全委员会办公室备案。
第十九条 各级政府、各有关部门要按照分级管理、逐级考核的原则，参照省、市的考核办法，对下一级政府和相关部门及责任人落实食品安全责任制情况进行考核。
第二十条 各级政府、各有关部门工作人员违反本规定，不履行法定职责或履行法定职责不当，造成严重后果的，以及在考核过程中，存在弄虚作假、越权渎职等违法、违规行为的，要依法追究相关人员的行政或法律责任；触犯刑律的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第四章 责任追究
第二十一条 行政责任的追究，由各级人民政府或有关部门按照《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》等有关法律法规规定的程序实施。
第五章　附　　则
第二十二条　本规定自发布之日起三十日后施行。