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二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 09:23:14  浏览:8735   来源:法律资料网
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二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)说法:
  二手房及二手房交易
  所谓二手房,通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房,在办完房屋产权证后,再次上市买卖,这些房都可称为二手房。目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场,即土地市场,是指由国土部门掌握,通过协议、招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;房地产二级市场,即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场;房地产三级市场,是指存量房交易市场,即二手房交易市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再次交易或多次交易,都可称为二手房交易。
二手房交易的特点:
  从房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有如下的特点:
  (1)可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等)。
  (2)房价弹性大。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。
  (3)购房时可考察小区品质。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
  (4)房屋质量可选择。购买二手房时,完全有条件仔细勘察室内各处,确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。
  (5)可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例,同样是2万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套设施也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
  (6)购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。
  (7)购买装修过的二手房,省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。
  (8)实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,帮助自己做出正确的选择。
  (9)二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。
  (10)二手房交易公开透明。目前,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚(13381367825)转
做个好人,做个好律师,做个基督徒。(www.lvshionline.com)

盈科律师事务所 陈建刚律师:
咨询电话:010-571•96•571 ;13381367825
事务所网址:www.lvshionline.com
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云南省楚雄彝族自治州农村小型水利管理条例

云南省人大常委会


云南省楚雄彝族自治州农村小型水利管理条例
云南省人大常委会


(1994年4月12日云南省楚雄彝族自治州第七届人民代表大会第三次会议通过 1994年7月27日云南省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 1994年7月27日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 管理机构及其职责
第三章 规划与建设
第四章 保护与管理
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强农村小型水利建设和管理,合理开发利用和保护水资源,防治水害,改善农村生产、生活的水利条件,发展农村经济,根据《中华人民共和国水法》及有关法律法规,结合本州实际,制定本条例。
第二条 本条例所称农村小型水利是指乡、镇及其以下集体、农户单独或联合兴修和管理的小型蓄水、引水、提水、打井、疏通整治河道及用于农业灌溉、防洪抗旱、水土保持、集镇和企业供水、人畜饮水等水利工程设施。
第三条 自治州鼓励和支持按批准的规划修建农村小型水利工程,实行谁建设、谁所有、谁受益的原则,依法保护其合法权益。
集体兴建的农村小型水利设施中的水属于集体所有。农户单独或联合兴建的农村小型水利设施中的水,属农户或合伙人所有。
第四条 农村小型水利工程应当坚持建设与管理并重,注重效益,充分发挥水资源的多种功能。
第五条 农村小型水利建设实行民办公助的原则。各级人民政府要重点扶持边远、贫困地区,扶持资金应列入同级财政预算。

第二章 管理机构及其职责
第六条 农村小型水利实行统一管理与分级管理相结合的制度。
第七条 州、县、市人民政府的水行政主管部门,负责本行政区域内农村小型水利的建设和管理工作。其主要职责是:

(一)宣传贯彻水资源管理的有关法律、法规、规章和政策,进行保护水资源和节约用水的教育;
(二)统一规划和管理本行政区域内水资源的开发利用;
(三)指导和帮助乡、镇抗旱、防洪、蓄水、排涝、抢险等工作;
(四)编制农村小型水利建设及经营管理规划,并组织实施;
(五)依法调处本行政区域内发生的水事纠纷;
(六)推广运用新技术,促进科技兴水;
(七)加强农村小型水利工作队伍建设,逐步改善工作条件;
(八)负责本行政区域内的水政监察工作,依法查处违反水法规的行为;
(九)上级赋予的其它职责。
第八条 乡、镇水利水保工作机构,负责本行政区域内农村小型水利的建设和管理工作,受乡、镇人民政府和县、市水行政主管部门领导。其主要职责是:
(一)宣传贯彻水资源管理的有关法律、法规、规章和政策,进行保护水资源和节约用水的教育;
(二)保护水资源,防止水土流失;
(三)编制上报农村小型水利的年度计划,做好农村水利水保统计工作;
(四)负责农村小型水利建设项目的前期工作,并组织施工、质量监督、安全保障、竣工验收和劳动积累工的安排使用;

(五)落实本辖区内的农村小型水利工程的管理承包责任制,并进行检查、考核和奖惩;
(六)组织群众进行抗旱、防洪、蓄水、排涝、抢险;
(七)协调水利物资的供应和管理工作;
(八)利用当地水利工程设施和管护范围内水土资源,积极开展种植业、养殖业、加工修理等综合经营和水费收缴管理工作;
(九)及时制止破坏农村小型水利设施和违反水法规行为,调解水事纠纷;
(十)上级赋予的其它职责。
第九条 村公所、办事处、农业合作社负责管理范围内的农村小型水利建设管理工作,其主要职责是:
(一)认真执行水资源管理的有关法律、法规、规章和政策,进行保护水资源和节约用水的教育;
(二)保护水资源,防止水土流失;
(三)落实本地小型水利建设发展计划,组织新建工程的实施;
(四)落实水利建设的劳动积累工;
(五)组织群众进行抗旱、防洪、蓄水、排涝、抢险、清淤除障等工作;
(六)落实水利设施的管理责任制;
(七)调解水事纠纷;
(八)上级布置的其它有关工作。

第三章 规划和建设
第十条 农村小型水利建设应当遵循全面规划,统筹兼顾,山、水、田、林、路、电、村综合治理的原则。
第十一条 农村小型水利建设规划的审批程序:
(一)乡、镇的规划报县、市人民政府水行政主管部门审批;
(二)村公所、办事处的规划经乡、镇水利水保工作机构审查后,报乡、镇人民政府审批;
(三)农业合作社的规划由村公所、办事处审查后,报乡、镇人民政府审批;
(四)跨地区的规划由有关各方的共同上一级进行编制,并按有关规定报批。
经批准的规划是农村小型水利建设的基本依据,修改规划须经原批准机关批准。
第十二条 农村小型水利工程建设项目的审批程序:
(一)小(一)型工程由县、市人民政府水行政主管部门审查后,报州人民政府水行政主管部门审批;
(二)小(二)型工程由乡、镇人民政府审查后,报县、市人民政府水行政主管部门审批;
(三)小(二)型以下的水利工程由乡、镇水利水保工作机构审查后,报乡、镇人民政府审批;
(四)农户自建的塘、池、窖、井、沟、渠、闸、泵站工程,由农业合作社报村公所、办事处审批;
(五)在河道上修建永久性拦水工程,由乡、镇报县、市以上水行政主管部门审批。
第十三条 农村小型水利工程建设占用的土地,按土地管理法规办理用地手续。
第十四条 农村小型水利工程的勘测设计,由具有相应资格的勘测设计单位承担。
勘测设计单位对工程规模、工程量、经费、效益、物资材料、劳动工日、渡汛措施、施工组织、管理设施等进行论证,提出勘测设计报告。
第十五条 农村小型水利建设,坚持自愿、互利、量力而行、谁受益谁出资投劳和多受益多负担的原则。
第十六条 农村小型水利建设应当建立完善的劳动积累工和义务工制度,每年的投工数量由乡、镇人民政府提出用工计划,经乡、镇人民代表大会审议通过后执行。
第十七条 在坚持自愿互利的原则下,提倡村、社团结治水,换工集资修建农村小型水利工程。
第十八条 农村小型水利建设,凡是涉及毗邻地区和他人权益的,应当事先与对方协商,双方应本着互助互利的原则签定协议,报上级有关部门备案或批准。
第十九条 农村小型水利工程建设应当按设计组织施工,保证质量和安全。
工程技术人员应当现场指导检查,发现问题及时处理。工程竣工后,审批单位要组织有关单位和工程技术人员验收。对不合格的工程部位,要采取补救措施或返工,并做好记录和工程验收报告与设计资料一并归档备查。
第二十条 建设农村小型水利工程需要移民搬迁的,应当按有关规定妥善安排搬迁户的生产生活。

第四章 保护与管理
第二十一条 各级人民政府应当加强水资源保护,防治水土流失和水源污染,保护和改善水质。
实行计划用水、节约用水、有偿供水。
第二十二条 乡、镇人民政府及村公所、办事处、农业合作社,应当对管理范围内的水源涵养地和水源林及其管辖的水利工程划定保护范围,涉及毗邻地区的,在上一级领导下协商划定。
禁止在保护范围内进行开垦、伐木、打井、爆破、取土、取沙、采石、兴修建筑物等破坏植被或有损工程安全的活动。
造成水资源枯竭,影响水工程效益的当事人,应当采取补救措施或者赔偿损失。
第二十三条 因农村小型水利建设取土、采石、修路造成施工现场土壤植被破坏的,建设单位应当做好复垦、植树、种草等恢复植被工作。
第二十四条 农村小型水利设施不得任意占用,确实需要占用的,应当给予补偿。补偿费应当专款专用。
第二十五条 农村小型水利工程建成后,应按工程大小、受益面积、管理难易配备专职或兼职人员进行管理。
小(二)型以上的水利工程或相当的涵、闸、渠、泵站等工程应当设立管理单位。
管理单位应当按规定对水位、水量、出流、降雨及沉陷位移等项目进行观测,做好记录,年终整理归档。
第二十六条 跨地区兴建的农村小型水利工程,可由受益各方共同组成管理机构进行管理,也可经各方协商签订合同,由主要受益方进行管理。
第二十七条 农村小型水利工程的日常维修由管理人员负责,岁修和整修工作由受益区组织实施。农户自建自管的工程应搞好维修养护。
第二十八条 由集体兴建和管理的农村小型水利工程,应当按受益面积征收水费,或者计量供水,按方量收费。水费标准可以按供水成本核定计收。
收取的水费主要用于支付管理人员报酬和工程维修,结余部分作为水利建设基金专户存储。
农户单独或联合兴建的农村小型水利工程向他方供水的,水费由双方商定。
第二十九条 农村小型水利工程设立管理单位或专兼职管理人员的,工程所有者应当与管理单位或管理人员签订管理承包合同。对工程维修养护、水量、效益、综合经营、工程安全、奖惩办法等事项作出明确规定。
第三十条 农村小型水利工程的管理单位和管理人员,应当利用工程管护范围内的水土资源开展综合经营。
第三十一条 农村小型水利工程管理单位应当在开闸放水前召开受益单位或户长代表会,报告工程管理、水费收支等情况,明确放水时间、水量分配、工程整修等事项。
第三十二条 发生水事纠纷时,当事人应当本着互助互利的原则及时协商解决,协商不成的由上一级调解处理;也可以依法向人民法院起诉。在纠纷未解决前,不得擅自改变水的现状。
第三十三条 农村小型水利工程设施应做好经常性的安全检查、管护工作,防洪抗灾的物资储备、应急队伍等工作,依照《中华人民共和国水法》及有关法律规定执行。

第五章 奖励与处罚
第三十四条 在农村小型水利建设和管理工作中有下列情形之一的,由乡、镇人民政府给予表彰奖励,成绩特别突出的可报请上级水行政主管部门或人民政府给予表彰奖励:
(一)保护水资源,造林绿化,防止水土流失成绩显著的;
(二)水利工程规划、勘测设计工作中成绩显著的;
(三)组织安全施工成绩突出的;
(四)投劳投资成绩显著的;
(五)建立健全财务制度,管好用好资金成绩突出的;
(六)做好工程维修养护,保持工程完好,发挥工程效益,成绩显著的;
(七)保证工程安全渡汛或在抗灾抢险工作中有突出成绩的;
(八)勇于同破坏、盗窃水利工程设施的行为作斗争,表现突出的。
第三十五条 州、县、市、乡、镇人民政府可以根据当年水利资金的投入数额,提取千分之一作为奖励基金,用于对其管辖范围内的先进单位和个人的奖励。
第三十六条 水行政主管部门及水工程管理单位的工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,贪污挪用水利经费,侵占抢险、救灾、防汛物资的,根据情节轻重,分别给予不同的行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本条例规定,有下列行为之一情节轻微的,由乡、镇、村、社或者主管部门责令其停止违法行为;情节较严重的由县市人民政府水行政主管部门或者有关主管部门责令其停止违法行为,赔偿损失,可以并处20元以上3000元以下罚款;应当给予治安管理处罚的,
由公安机关依照《治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)扰乱水工程管理单位正常工作秩序,致使保护管理工作不能正常进行的;
(二)在水源涵养地、水源林和水工程保护范围内开垦、伐木、采石、取土、取沙、爆破、打井、兴修建筑物及其它破坏植被危害水工程安全的;
(三)在水事纠纷及其处理过程中煽动闹事、结伙斗殴,非法限制他人人身自由的;
(四)拒绝、阻碍水行政主管部门或者有关部门依法执行公务的;
(五)损坏水利工程设施的;
(六)盗窃或者抢夺防汛物资、水利工程设施器材的;
(七)违反本条例第二十二条第二款之规定,拒不补偿的;
(八)违反本条例第二十二条第三款之规定,拒不采取补救措施或者赔偿损失的。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议,对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十九条 本条例的具体应用由楚雄彝族自治州人民政府负责解释。
第四十条 本条例报云南省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。



1994年7月27日

财政部、国家税务总局关于黄金税收政策问题的通知

财政部 国家税务总局


财政部 国家税务总局关于黄金税收政策问题的通知

财税[2002]142号
财政部、国家税务总局
2002-9-12


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
为了贯彻国务院关于黄金体制改革决定的要求,规范黄金交易,加强黄金交易的税收管理,现将黄金交易的有关税收政策明确如下:
一、黄金生产和经营单位销售黄金(不包括以下品种:成色为AU9999、AU9995、AU999、AU995;规格为50克、100克、1公斤、3公斤、12.5公斤的黄金,以下简称标准黄金)和黄金矿砂(含伴生金),免征增值税;进口黄金(含标准黄金)和黄金矿砂免征进口环节增值税。
二、黄金交易所会员单位通过黄金交易所销售标准黄金(持有黄金交易所开具的《黄金交易结算凭证》),未发生实物交割的,免征增值税;发生实物交割的,由税务机关按照实际成交价格代开增值税专用发票,并实行增值税即征即退的政策,同时免征城市维护建设税、教育费附加。增值税专用发票中的单价、金额和税额的计算公式分别为:
单价=实际成交单价÷(l+增值税税率)
金额=数量×单价
税额=金额×税率
实际成交单价是指不含黄金交易所收取的手续费的单位价格。
纳税人不通过黄金交易所销售的标准黄金不享受增值税即征即退和免征城市维护建设税、教育费附加政策。
三、黄金出口不退税;出口黄金饰品,对黄金原料部分不予退税,只对加工增值部分退税。
四、对黄金交易所收取的手续费等收入照章征收营业税。
五、黄金交易所黄金交易的增值税征收管理办法及增值税专用发票管理办法由国家税务总局另行制定。