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民间借贷规制的重点及立法建议(下)/岳彩申

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 23:13:08  浏览:8103   来源:法律资料网
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岳彩申 西南政法大学 教授




关键词: 民间融资/民间借贷/金融监管/立法建议
内容提要: 解决我国民间借贷问题的基本出路在于通过法律创新形成制度激励,引导金融资源优化配置。民间借贷立法应当采用自然演进与建构相结合、一般规范与分类规范相结合的多层次立法体系。在重点借鉴美国、英国、香港地区及我国古代相关立法经验的基础上,结合当前人民法院的司法实践和我国小额贷款公司的试点情况,应当尽快修改相关法律并制定专门性法律文件。民间借贷的专门立法应当只对那些以营利为目的且专门从事借贷业务的机构和个人的商事借贷行为进行规范,重点是对主体准入、放贷利率、经营区域、放贷人的资金来源等加以规范。


三、关于民间借贷利率的限制

利率是规范民间借贷的核心问题,从目前已有的法律规范看,民间借贷的合法性与借贷利率水平紧密相关,对民间借贷利率的规制决定了民间借贷市场的开放程度以及对民间借贷的保护程度。

(一)应当设置利率限制

2004年10月28日人民银行公布的《关于调整金融机构存、贷款利率的通知》第2条第一项规定,金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限,贷款利率下浮幅度不变,贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。根据这一规定,有人认为既然银行贷款利率没有了上限,民间借贷利率也应该完全放开。实际上,有关借贷利率的讨论由来已久,实际利息理论、货币利息理论及马克思的政治经济学都有不同的论述。在市场中,利息是资金融通的价格,既然属于价格,必然涉及对价格管制的争议。即使市场经济比较成熟的西方国家,也一直对此存有重大分歧。主张废除利率控制的学者本杰明(Jeremy Bentham)认为,有健全理智的人都不应当反对贷款过程中的议价。[1]反对者则认为,他的这一主张完全是理想主义的,根本没有现实的基础。[2]

从经济关系的角度看,借贷双方的实际地位并不平等,放贷人相对于消费者具有明显的优势地位,借贷双方之间缺乏讨价还价的实力保障,不具有公平交易的现实基础,依靠放贷人之间的竞争来保证借款人承担合理利率的贷款市场还没有形成,如果没有法律的限制,往往产生不公平交易。从历史上看,规范民间借贷利率的法律制度源远流长。唐《杂令》、《明律》卷九《户律》钱债部分第168条及《清律》卷九《户律》部分第147条都规定了对借贷利率的限制。从文化角度看,民间借贷的利率限制具有很强的社会感召力,国内家喻户晓的歌剧《白毛女》和莎士比亚的不朽名著《威尼斯商人》都揭露了高利贷的危害,甚至《圣经》中也有禁止高利贷的描述[3]。从社会发展的角度看,高利贷有导致“穷者愈穷、富者愈富”的马太效应和加速社会阶层分化的作用。从政治的角度看,高利贷常常成为历史上朝代更替的原因之一。新中国成立后,消除高利贷是新社会的标志性事件。

高利贷在私营经济较为发达的区域以及农村地区广泛存在,而且经济越不发达的地区,民间借贷的利率就越高。有学者通过考察中国20世纪30年代未以来和美国19世纪的民间借贷史,验证了这一结论。[4]2008年浙江台州的飞跃集团、杭州的南望集团等地方龙头企业出现财务危机,大量高利率的民间借贷都是导火线。2009年重庆打黑过程中,警方披露的数据是:重庆高利贷逾300亿元,规模已占到重庆全年财政收入的1/3强,黑恶团伙以高得惊人的利息强行放贷,而后通过暴力收债,从中牟取巨额不法收入。[5]2009年8月11日《经济参考报》以《宁夏固原民间高利贷盛行》为题披露当地高利贷问题。从众多事实来看,从利率设置上限制民间借贷的资金价格具有突出的现实意义。

从国际范围内考察,市场经济制度比较成熟的美国大部分州也都制定了专门的反高利贷法。20世纪中后期美国在自由主义思潮影响下推行金融自由化,一些人主张取消利率限制,也确实有个别州(如特拉华州及南达科他州)这样做了,但美国的次贷危机表明,利率自由化是本轮危机的主要原因之一,特别是可调整利率抵押贷款,已经受到美国学术界、监管部门、立法机构及消费者保护团体的质疑和批评。英国2006年修订的《消费信贷法》仍然规定了对最高利率的限制,并授权法院可以对此提供司法救济。向来以贸易自由自居的香港也对民间借贷利率规定了限制。综合来看,在我国目前的条件下,不能盲目地放开民间借贷市场,而应通过立法直接规制民间借贷利率,并设置合理的利率上限。

(二)合理规定利率上限

对利率水平的限制关系到借贷双方的权益,无疑是民间借贷制度中最核心的内容。民间借贷利率与政府对产品的定价不同,相关立法不是干预借贷双方在法律限度内对利率的自由协商权,而是防止放贷人乘人之危或利用优势地位损害借款人的正当利益。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》(以下简称《借贷意见》)第6条规定:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍(包含利率本数)。”人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率按期限划分为5个档次,这里的同类贷款利率实际上是指同期同档次贷款利率。

在已有的立法先例中,香港特别行政区的《放债人条例》第24条规定:任何人(不论是否为放债人)以超过年息60%的实际利率贷出款项或要约贷出款项,即属犯罪。第25条规定:关于任何贷款的还款协议或关于任何贷款利息的付息协议,如其所订的实际利率超逾年息48%,则为本条的施行,单凭该事实即可推定该宗交易属敲诈性。由此可见,香港地区实际上是规定了两个不同层次的利率限制,违反不同层次的利率限制承担不同性质的法律后果。我国台湾为防止民间借贷中出现重利盘剥,《民法典》第205条规定:约定利率超过周年20%者,债权人对于超过部分之利息,无请求权。

在美国,对高利贷的规制也非常复杂,主要由各州法律规定。部分州对利率管制采取了较为自由放任的态度,允许借款人和放贷人协商达成任何利率,如特拉华州以及南达科他州,但大部分州仍然制定了限制最高利率的反高利贷法。在限制最高利率的各州立法中,对最高利率的限制通常取决于以下几个因素:(1)贷款用途;(2)贷款的种类;(3)放贷人的种类;(4)发放用于特定用途的贷款。最高利率通常是一个固定利率,也可能是取决于某些指数的浮动利率,如联邦储备委员会的贴现率。纽约州的高利贷界限通常为年利率16%;华盛顿州高利贷通常的界限为年利率12%,或者合同签署前一个月联储26星期国库券初次拍卖报价利率加4个点,取两者中较高者;密西西比州高利贷界限为年利率10%,或者为联邦储备利率加5个点,5000美元以上的商业贷款不受高利贷限制;阿肯色州非消费性贷款的高利贷界限为联邦储备利率加5个点,对于消费信贷高利贷通常界限为年利率17%。[6]虽然美国的国会一般情况下不会介入利率限制,但也有例外,如针对发薪日贷款,[7]2006年10月美国国会专门通过了法律,规定向军人及其抚养人员发放的消费贷款年利率不得超过36%。[8]

利率本质上是利润率的一部分,因此,利率上限的确定在立法上有很强的技术性,不仅需要考虑生产性资本和消费性资金的收益率,还需要考虑包括投资回报本身的风险性、契约执行的情况等因素,因此,有学者不赞成规定一个确定的利率限制。[9]对于高利贷的标准,如果规定得过高,则达不到公平保护借款人的目的,超过社会平均利润率后,贷款的偿还客观上存在信用风险。过高的利率也可能诱发道德风险,有的借款人为偿还贷款可能不惜铤而走险,从事违法暴利行为。另一方面,如果对高利贷的标准规定得过低,可能会出现两个结果:一是借款人在市场上得不到足够的信贷,信贷供给出现短缺;二是民间借贷从地上转向地下,为补偿法律风险的成本,实际利率可能进一步走高。从现实经验来看,出现第二种情况的可能性更大,我国广泛存在的地下钱庄就是很好的例子。最高人民法院的司法解释将利率限定为不超过中国人民银行规定的基准贷款利率的4倍,根据人民银行确定的一年期利率,4倍限额大约在21-25%之间,折算成民间利率大约接近2-3分。随着人民银行对利率的上调,4倍限额也可能会达到30%左右。根据我国民间借贷的实际情况,民间借贷利率一般在2分至5分之间,生产性借贷超过3分就属于比较高的利率了。如果是隔夜拆借或者几天内的拆借,其利率折算成月利率就会显著高于上述水平。当然,地区、季节、货币政策及法定基准利率水平等因素,都会对民间借贷的具体利率产生影响。例如2008年执行从紧的货币政策,导致各地民间借贷利率水涨船高。另外,通货膨胀对利率的走势也有重要影响。因此,上述因素都应在确定民间借贷利率上限时予以考虑。

(三)完善高利贷法律责任制度

高利贷行为的危害性很大,从微观角度看,扰乱公民正常的生活秩序,导致借款人陷入债务深渊而无法自拔,收债过程往往伴随着恐吓、欺诈、暴力等非法行为,容易滋生犯罪;从宏观角度看,扰乱了国家正常的金融秩序,影响金融安全、社会稳定及国家宏观政策的执行。美国次级贷款产品中的可调整利率抵押贷款虽然还不是严格意义上的高利贷,但足以证明利率过高会对金融秩序与金融稳定造成危害。尽管高利贷有着诸多危害性,但从最高人民法院《借贷意见》第6条有关民间借贷利率的规定来看,现行法律对发放高利贷当事人不具有真正的惩罚性。在司法实践中,对发放高利贷基本上是听之任之,仅仅不保护其4倍以外的利率。这样一来,高利贷发放者的违法成本几乎为零,可以任意约定高利率,其后果最多是超过的部分不予保护。尽管进入司法程序的民间借贷案件近年来大幅增加,但是与实际发生的民间借贷包括高利贷相比,仍然很少。也就是说,不少高利贷合同实际上由借款人履行了,借款人的合法利益并没有通过司法程序获得应有的保护。

另一个现象也应引起关注,在实践中,多数民间放贷人为规避法律对民间借贷利率的上限规定,采取各种方式、手段掩盖高额利息,从而使借贷利率形式上符合法律规定。如预先将利息在本金中扣除,即借款人实际获得的借款低于借条中的本金(差额部分为利息),这样使得借款人在诉讼中处于了非常不利的地位,很难证明高利贷的存在。此外,由于银行贷款政策“嫌贫爱富”和中小企业融资需求不断增长,加之民间资金充裕,催生出民间融资市场的职业化,出现了一些职业的贷款人和中介人。这些职业贷款人和中介人往往与当地的黑社会、准黑社会往来密切,依靠其背后力量威胁、恐吓借款人,阻止其通过司法途径维护权益。

从美国和香港的经验来看,利用刑事手段打击高利贷是其共同的立法选择。香港地区《放债人条例》设定了两个高利贷界限,对于不同层次的高利贷规定不同性质的法律责任。违反该条例第24条(年息60%的实际利率),即属犯罪,任何贷款的还款协议或关于任何贷款利息的付息协议,以及就该协议或贷款而提供的保证,不得予以强制执行。此外,任何人犯本条所订罪行(a)一经循简易程序定罪,可处罚款港币50万及监禁2年;(b)一经循公诉程序定罪,可处罚款港币500万及监禁10年(由1994年第82号第33条修订)。相比较1994年之前的文本,修订后的条例大幅提高第24条所规定的最高惩罚限度,由最高“监禁两年和罚款10万元”增至最高“监禁10年和罚款500万元”。2001年至2005年期间,香港根据《放债人条例》第24条就高利贷提出检控的个案数目分别为26件、18件、1件、28件及10件。违反该条例第25条规定(即所订的实际利率超逾年息48%),单凭该事实即可推定该宗交易属敲诈性。在香港禁止高利率放债的双层法律规制架构中,把利率管制水平分别定为年利率60%和48%,是参考香港当时良好的商业惯例和其它司法管辖区(例如英国)的法例而决定的。香港特区政府认为从执法的角度而言,第24条大体上可有效遏止在香港进行的高利贷活动。[10]

在美国,国会认为其根据《宪法》第一章第八节“州际贸易条款”有权监管私人交易中的利率问题,但美国国会并没有划定高利贷的具体范围,而是通过《反犯罪组织侵蚀合法组织法》界定了“非法债务”的概念,规定以超过当地两倍高利贷界限的利率放贷并且试图收取该“非法债务”构成联邦重罪。[11]在各州层面,违反州高利贷法的法律后果通常具有惩罚性,即处罚金额超过所收取的利率与高利贷之差。具体的处罚各州的规定不尽相同,但是通常都包括罚没已收取的利率或者按利息的倍数罚款。在某些情况下,高利贷还会导致整个贷款合同不得执行、放贷人承担刑事责任等。

民间借贷立法可借鉴香港《放债人条例》的立法经验,设置两个利率限制标准,不同程度的违法行为承担不同的法律责任,建立梯级过渡性的双层法律责任制度。这样既可以起到打击和遏制高利贷的作用,也可以避免滥用刑事制裁手段,实现法律责任的梯级过渡。

首先,参考国外及香港地区的立法经验,考虑目前民间借贷的实际利率水平,设定一个明确的年利率(如36%)作为追究高利贷放贷人刑事责任的标准。超过该限度的放贷属于严重高利贷范畴,应当受到行政或刑事处罚。其次,保留目前的规定,即民间借贷不得超过人民银行规定的基准贷款利率四倍。超过该界限但尚未达到严重高利贷年利率的,除法律另有规定外(如严重通货膨胀时适用情势变更原则),不得诉求法院执行该借贷合同及其附属担保合同,通过民事责任遏制此类高利贷。这样规定有充分的法理依据,人民银行通常会根据宏观经济的发展和通货膨胀情况及时调整利率水平,其公布的基准利率大致反映了当前资金的价格,4倍范围内的利率基本上可以补偿民间放贷人所承担的机会成本和风险。以目前试点的小额贷款公司为例,其经营状况表明,3倍左右的利率已经基本上覆盖了风险,总体上实现了盈利。在有关小额贷款公司后续发展问题的讨论中,也鲜见有关放开利率的呼声,而多集中于贷款的后续资金来源、跨区域经营、税收优惠政策等方面。[12]20-30%的利率水平与我们的民间借贷实际利率也基本上相差不多,如果民间借贷能够获得法律的有效保护,其风险水平事实上还会降低。因此,尽管有不少学者主张废除对民间借贷四倍利率的限制,但我们认为目前有关民间借贷利率的规定是适当的,立法上应当坚持。

总的来看,利率水平的确定是一个应当能够实现双赢的选择,借款人和放贷人是一个矛盾体,双方利益的最大化应当以考虑对方的可持续发展为前提,杀鸡取卵式的、掠夺性的高利率并不可取,不顾草根规则的存在,任意压制民间借贷利率也难以达到从法律上规范民间借贷的目的。同时,立法应当始终固守法律的正义性,从实际出发充分考虑借款人在民间借贷中的弱势地位,以及民间借贷特别是有组织的民间借贷易滋生犯罪的事实,汲取中国古代、美国、香港的立法经验,限制民间借贷的最高利率,维护资金融通的公平秩序。

四、关于民间借贷区域的限制
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上海市主要景观地段加强新建住宅管理的若干规定

上海市住总


上海市主要景观地段加强新建住宅管理的若干规定
上海市住总



为了加强本市主要景观地段新建住宅的控制和管理,保护上海城市历史文化风貌,维护上海城市景观,根据有关法律、法规制定本规定。
一、主管部门及相关部门职责
由上海市住宅发展局牵头,会同市规划、房地、建管、市容、园林等部门,按照住宅建设的有关规定,以及本规定的要求各司其职,对本市规定范围内的主要景观地段新建住宅进行管理。
二、主要景观地段控制范围
(一)主要景观道路两侧各一个街坊;
(二)主要江河景观段两侧各一个街坊。
(详细名称及范围见附表)
三、住宅建设规划控制标准
1.主要景观地段的新建住宅,必须按照城市总体规划的要求,高起点规划,合理布局,配套建设,相对集中地进行综合开发,严格控制影响城市景观的单栋插建。未经编制和批准详细规划的地区,不得进行单幢住宅开发建设。新建住宅在编制详细规划时,应进行环境分析和城市景观
设计。
2.主要景观地段沿线新建住宅区,应结合周围环境、城市风貌和空间景观、保护建筑、城市标志性建筑合理布局,不得布置零星和简陋建筑或构筑物。
3.主要景观地段旧区的改建应当与产业结构和布局调整相结合,合理调整用地,控制高层建筑,降低建筑密度,控制开发总量,增加公共绿地,改善城市交通,完善基础设施,提高城市综合功能。
4.沿黄浦江、苏州河主要景观地段新建住宅,应严格控制高密度开发,并按有关规定留出绿化景观通道。
5.新建住宅区内绿地率应不低于35%,集中绿地不少于居住总用地的10%,绿化布局必须以绿为主,植物种植面积应大于绿地总面积的85%,应注意乔木、灌木、草皮、花卉的合理搭配,以乔木为主,并注重推广屋顶、阳台及墙面等垂直绿化。集中绿地应进行园林设计。
6.新建住宅区市政设施应尽可能建在地下或隐蔽的位置;变电站、水泵房、煤气调压站、垃圾收集站等配套设施,必须服从小区整体景观规划要求。
7.新建住宅区汽车泊车位,应根据不同住宅类型按1辆/1~5户设置,自行车泊车位宜按1.8辆/户设置。
四、新建住宅建筑设计要求
1.新建住宅必须体现高水平的设计要求,在满足住宅基本功能的同时,还应充分考虑上海城市景观和地区风貌,其建筑必须与周围环境、历史建筑和谐统一。
2.在历史文化风貌保护区及保护历史街坊内新建、改建住宅,必须在高度、尺度、体量、色彩、材料、建筑形式等方面与保护建筑相协调,不得破坏原有的环境风貌和景观。
3.在新建住宅设计中,应注重推广应用“四新”技术,提高住宅的科技含量。
4.低层、多层住宅宜采用坡屋顶,不设置屋顶水箱。
5.底层住宅不应设封闭式小宅院。住宅一般不得设置球门晒衣架。
6.阳台栏板宜采用半封闭或全封闭。如需阳台封闭,应统一规格、统一材料、统一色彩。窗户如需设置防护栅栏的,应设置在外窗内侧。
7.住宅空调的安装、室外机组的设置,冷凝水的排放,必须符合沪住规〔1999〕065号文的规定。设计时应考虑住宅的使用功能及空调机数量,统一安排室内、外机组连接管预留孔、室外机组及冷凝水排放管位置,要做到隐蔽、整齐、美观。
8.新建住宅区建筑外墙装饰,除根据建筑设计要求需采用其他装饰材料外,一般应采用建筑外墙涂料粉刷,且必须每四年粉刷一次。
9.沿街围墙考虑视觉效果原则上均要建成与建筑相协调的透空围墙。沿道路两侧的住宅应采取有效的隔离噪声措施。
10.住宅及住宅区建筑确需设置广告及其附属设施的,要符合相关规定,并且不得影响景观。
五、新建住宅的管理
1.主要景观地段新建住宅,在报送规划方案的同时应附送环境景观设计方案,该方案必须由市规划和住宅主管部门指定的专家小组审核,并经市规划管理部门会同市住宅管理部门审批同意后一并组织实施。
2.由建设管理部门组织的新建住宅扩初审批,应有住宅管理部门参加,并就主要景观地段住宅的控制标准和要求提出审核意见。
3.在新建住宅项目建设过程中,住宅建设、规划等管理部门应协同加强检查,监督建设单位按批准方案和设计实施。对违规现象,及时发现,及时整改。
4.市、区住宅管理部门应按照主要景观地段新建住宅规定的要求进行交付使用审核,对不符合要求的,应限期整改后再予审核。
5.在主要景观地段新建住宅,未严格按照批准的规划设计进行实施,或规划设计未按本规定要求报批就擅自施工影响城市景观的,由相关职能部门按照《上海市城市规划条例》、《上海市建筑市场条例》等有关规定进行处理。
六、本规定自二○○○年六月一日起试行。

附表:

主要景观地段详细名称及范围
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| 类别 | 范 围 |
|----|-----------------------------------------------|
| |1.内环线,明珠线(轻轨高架),外环线。 |
| |-----------------------------------------------|
| |2.三条东西干道: |
| |-----------------------------------------------|
| |(1)陆家浜路—徐家汇路—肇嘉浜路—虹桥路; |
| |-----------------------------------------------|
| |(2)延安路高架; |
| |-----------------------------------------------|
| 主 |(3)周家嘴路—海宁路—天目中路—天目西路—长寿路—长宁路。 |
| 要 |-----------------------------------------------|
| 景 |3.三条南北干道: |
| 观 |-----------------------------------------------|
| 道 |(1)董家渡—中山南路—中山东二路—中山东一路—吴淞路—四平路; |
| 路 |-----------------------------------------------|
| |(2)南北高架; |
| |-----------------------------------------------|
| |(3)漕溪路—漕溪北路—华山路—江苏路—曹杨路。 |
| |-----------------------------------------------|
| |4.浦东世纪大道,东方路,杨高路(内环线段),张杨路(黄浦江边—罗山路),龙东大道,迎宾大道。|
| |-----------------------------------------------|
| |5.沪闵路(漕宝路—七莘路),衡山路,虹桥路,共和新路(洛川东路—汶水路)。 |
| |-----------------------------------------------|
| |6.沪宁、沪杭高速公路进沪入城段(外环线以内)。 |
|----|-----------------------------------------------|
|主要江河|黄浦江(南浦大桥与杨浦大桥之间江段), |
| |-----------------------------------------------|
|景观段 |苏州河(外滩—内环线之间河段)。 |
------------------------------------------------------



2000年6月1日

济南市城镇国有土地使用权出让办法实施细则

山东省济南市人民政府


济南市城镇国有土地使用权出让办法实施细则
济南市人民政府



第一条 根据《济南市城镇国有土地使用权出让办法》(以下简称《出让办法》)第三十三条的规定,制定本细则。
第二条 市土地管理部门主管本市规划区内的国有土地使用权出让工作。
县(市)土地管理部门主管本辖区内国有土地使用权出让工作。
第三条 土地使用权出让年度供应计划的编制实行预申报制度。凡需要受让土地的单位或个人应当于当年11月30日前向所在地的市、县(市)土地管理部门申报登记,书面说明拟建项目、用地位置、面积、用途、地类、总投资资金筹备情况以及前期工作进度。对没有申报登记的单
位或个人一般不予办理国有土地使用权出让手续。
第四条 土地使用权出让年度供应计划应当于每年3月31日前编制完毕,报经市、县(市)人民政府审查批准后实施。
第五条 农村集体经济组织兴建商业、旅游、金融、服务、涉外项目以及工业企业,需使用集体所有土地的,应当先行办理土地征用手续,将用地转为国有后再行办理出让手续。但属使用本集体经济组织土地的,可以将征地费充抵《出让办法》第三章第十四条规定的土地使用权出让应
当交付的其他费用。
第六条 土地管理部门与土地使用者签订出让合同时,法定代表人签字应当手书,不得以其他形式代替。
土地使用者委托他人代签出让合同时,应当出具授权委托书和其他合法证件。
第七条 土地使用权出让合同应当具备的主要条款有下列情况不能正常作出约定的,按以下规定办理:
(一)规划、市政设计要点暂不具备的,其各项经济技术控制指标以规划部门首次批准的设计要求做为本次出让的经济技术控制指标;
(二)土地使用权出让合同如不能按合同约定时间得以批准的,其土地使用权使用年限的起止时间按批准时间相应顺延;
(三)出让金以其他币种支付时,其汇率按中国人民银行前一天公布的汇率折算。
第八条 土地使用权出让合同约定的土地用途是指政府公布的基准地价所列土地用途。
土地用途改变,如从低地价用途向高地价用途改变时,土地使用者应当按改变后的地价补交出让金;从高地价用途向低地价用途改变时;如属土地使用者要求改变的,出让金不予退还,如属城市规划调整,市、县(市)人民政府责令其改变的,出让金应当以原出让合同签订时的标准按
差额退还。
确需退还的出让金,由土地管理部门从收取的出让金中列支,并以书面形式说明情况并将其他有关资料抄送同级财政部门备案。
第九条 土地使用权出让金在一千万元(人民币,下同)以下的,土地使用者应当自签订出让合同之日起六十日内付清;一千万元以上的,其超出部分需要延期交付时,土地使用者应当向土地管理部门提出书面申请并提交有关证明资料,经土地管理部门审查同意并报经市、县(市)人
民政府批准后方可延期交付。
经批准延期交付土地出让金的,土地管理部门应当与土地使用者以书面形式约定土地出让金的延期交付时间、办法、担保等事项。
第十条 根据《出让办法》第十六条、第十七条的规定,土地使用者在提交减交出让金申请时,需分别提交政府产业结构调整行政主管部门、科技主管部门或房管部门出具的文件资料以及按规(约)定用地保证书。
对经批准予以减交出让金的用地,土地管理部门应当按以下办法做好监督管理工作:
(一)生产性企业外迁用地,原则上不得转让或者出租;确需转让、出租的,应当按照转让、出租的土地面积一次性补交已减交的出让金;
(二)高新技术企业用地,在其正式开工投产后,土地管理部门应当每年会同科技行政主管部门进行审核,凡当年达不到标准的,应当补交当年已减交的出让金;
(三)经济适用房用地,在其销售的中、后期,土地管理部门应当会同房管部门对其进行审核,凡未按规(约)定销售的,应当按违规(约)销售的经济适用房应摊土地面积的2-3倍收取已减交的土地出让金。
第十一条 减交或缓交土地出让金的土地使用权,在补齐减交或缓交的出让金后,可以转让、出租或抵押。
第十二条 根据《出让办法》第二十五条的规定,需依法提前收回土地使用权的,应当给予土地使用者适当补偿,其补偿金额由市、县(市)土地管理部门委托有评估资格的土地评估机构评估,报同级人民政府批准后执行。
对土地使用权进行评估,应当依据出让合同余期和土地的开发、经营等情况,对该地块使用权进行现值评估后,减去国家投入该地块的增值效益,其差额为该地块土地使用权的补偿金额。国家投入的增值效益按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定办理。
第十三条 土地使用者办理土地使用权终止或续用手续的,应当提交下列文件:
(一)土地使用权终止或续用书面申请;
(二)土地使用证和房产所有证;
(三)土地使用权出让合同;
(四)土地利用现状图;
(五)其他有关资料。
第十四条 本细则实施中的具体问题由市土地管理部门负责解释。
第十五条 本细则自发布之日起实施。



2000年5月26日