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农村房屋产权登记法律制度构设

张芳胜

内容摘要：在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋实行产权登记，而农村房屋没有统一的产权登记制度。目前，进行农村房屋产权登记是实行市场经济的需要，是确定房屋所有权的需要，是实现房屋财产权能的需要，是维护社会稳定的需要，有必要建立农村房屋产权登记法律制度。农村房屋产权登记法律制度的内容应包括农村房屋产权登记的原则、农村房屋产权登记的条件、农村房屋产权登记的内容、农村房屋产权登记的种类、农村房屋产权登记的程序、农村房屋产权登记的期限制度及农村房屋产权证书的规制等内容。
关键词：农村房屋 产权登记 法律制度

引 言
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异，影响了农村房屋财产权能的实现，不利于农村市场经济的发展，也不利于农村社会的稳定。因此，有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里，参照城市房屋产权登记的相关法律制度，就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨，以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。
一、农村房屋的法律界定及其特征?
农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。
二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。
建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快， 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题，由于我国农村房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。
建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。
建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。
建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明，由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，为处理纠纷提供法律上的依据，有利于维护社会稳定。
三、农村房屋产权登记法律制度的内容
目前，城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范，如 1997年10月27日建设部 第57号令发布的《城市房地产权属登记管理办法》，并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定，该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日发布的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等，对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 。在我国，农村范围广，人口多，农村房屋产权全国没有设立统一登记，使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异，不利于农村市场经济的发展。因此，设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。
农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度，应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。
（一）农村房屋产权登记原则
房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。
房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。
协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。
公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅。
救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害，权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失，并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。
1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项，并公告其房屋权属证书作废。
2、 赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽，核准登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3、 追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的；涂改、伪造房屋权属证书的；非法印制房屋权属证书的，登记机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）农村房屋产权登记条件
房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件：
1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。
2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格；
3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法；
4、经过公告、听证，利害关系人没有异议。
5、法律、法规规定 的其他条件。
（三）农村房屋产权登记内容
房屋产权登记内容包括权利人的基本情况、房屋所有权内容、房屋的客观现状及 土地使用权的情况，并附房屋及土地测绘图。权利人为单个自然人的，记载单个自然人的基本情况。权利人为多个自然人的，同时记载多个自然人的基本情况。权利人为法人或者其他社会组织的，记载法人或者其他社会组织的名称及其法定代表人。房屋所有的形式为共有的，应明确共有的范围。特别是公共空间及设施的所有权和使用权要予以界定。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积等 。
（四）农村房屋产权登记种类
农村 房屋产权登记可分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
1、 总登记。是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书 ，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记是一种普查式的登记，一般不涉及到房屋权属的实质性变化。
2、初始登记。又可称原始登记，是指申请人在 新建的房屋竣工后的一定期限内，提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为 。
3、转移登记。是指当事人 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，权利人提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为。转移登记主要是因房屋所有权的主体发生变化而引起的登记行为。
4、变更登记。是指房屋 权利人因房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的等法律、法规规定的情形出现后，房屋权利人向房屋登记机关申请变更登记的行为。变更登记所针对的事项是房屋的客观事项发生改变而进行的登记。
5、他项权利登记。是指因 设定房屋抵押权、典权等他项权利，权利人提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件，向房屋登记机关申请房屋他项权利登记 的行为。房屋他项权利登记是实现债权的担保要式登记行为。
6、注销登记。是指因当事人申报不实、涂改房屋权属证书或房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废的行为。注销登记是一种职权行为，它不依当事人的申请为前提，房屋登记机关因法定事由出现时，便可为之。
（五）农村房屋产权登记程序
农村房屋产权登记是房屋登记机关的行政行为，必须遵守一定的行政程序。行政程序是行政行为公正的保证，它可以保障行政相对人的合法权益，提高行政工作效率，树立行政权威。不同的行政行为，对程序的实质要求不同。农村房屋产权登记的程序应设立申请程序、受理程序、调查程序、公告程序、听证程序、决定程序和归档程序。
1、申请。 是指权利人因设定房屋产权而向房屋所在地的县级房屋登记机关要求进行登记 的行为。申请 人可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。申请人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。申请人进行申请房屋产权登记，既可以由权利人自己申请登记，也可以委托代理人申请房屋产权登记。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。申请人申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。
2、受理。受理是指房屋登记机关接受权利人的请求而对权利人所提交的相关资料进行形式审查的行为。申请人对所提交的资料的实质性内容负责。资料齐备，形式合法的，登记机关予以受理，发给申请人受理通知书。资料不齐备，形式欠缺的，登记不予受理，发给申请人不予受理通知书，并说明不予受理的理由。
湖北省人民政府


湖北省人民政府令

第259号

《湖北省水利工程水价管理暂行办法》已经2004年2月23日省人民政府常务会议审议通过，现予以公布，自2004年3月1日起施行。


省长 罗清泉

二00四年三月一日



湖北省水利工程水价管理暂行办法



第一章　　总　　则

第一条 为健全水利工程水价形成机制，规范水利工程水价管理，维护供（排）水经营者和受益户的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国水法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省范围内的水利工程供（排）水价格管理。

　 本办法所称水利工程供水价格，是指供水经营者通过拦、蓄、引、提等水利工程设施销售给用户的天然水价格。

本办法所称水利工程排水价格，是指排水经营者将排水受益区域内地面涝（渍）水以及生产、生活废水，通过水利工程设施排出区域外的价格。

第三条 水利工程供（排）水价格实行政府定价和政府指导价。民办民营水利工程供（排）水价格，实行政府指导价，其他水利工程供（排）水价格实行政府定价。

第四条 水利工程供（排）水价格按照补偿成本、合理收益、优质优价、公平负担的原则制定，并根据供（排）水生产成本、费用及市场供求的变化情况适时调整。

利用贷款、债券建设的水利工程，其供（排）水价格应使供（排）水经营者在经营期内具备补偿成本、费用和偿还贷款、债券本息的能力并获得合理的利润。经营期是指供（排）水工程的经济寿命周期，按国家财政主管部门规定的分类折旧年限加权平均确定。

第五条 同一区域内工程状况、地理环境和水资源条件相近，或者灌、排系统纵横交叉复杂的水利工程，供（排）水价格按区域统一核定。其他水利工程供（排）水价格按单个工程逐一核定。

第二章 水价分类及构成

第六条 水利工程供水价格按供水对象分为农业供水价格和非农业供水价格。农业供水是指由水利工程直接供应的粮食作物、经济作物、林果和水产养殖用水；非农业供水是指由水利工程直接供应的工业生产、自来水厂、水力发电、旅游及其他用水。

第七条 水利工程排水价格分为农业排水价格和非农业排水价格。农业排水是指利用水利工程设施排除影响农业生产的涝（渍）水。非农业排水是指利用水利工程设施排除除农业排水以外的城市涝（渍）水以及生产、生活废水等。

第八条 水利工程供（排）水价格由供（排）水生产成本、费用和利润等构成。

　　（一）供（排）水生产成本是指正常供（排）水生产过程中发生的直接工资、直接材料费、其他直接支出以及应计入供（排)水生产成本的固定资产折旧费、修理费、水资源费等制造费用。凡有财政支付补贴和维护费用的部分，在水价核定中应予扣除。

（二）费用是指为组织和管理供（排）水生产经营而发生的合理销售费用、管理费用和财务费用。

（三） 利润是指供（排）水经营者从事正常供（排）水生产经营应获得的合理收益，按净资产利润率核定。

第三章 水价的制定

第九条 水利工程的资产和成本、费用，应在供水、发电、防洪等各项用途中合理分摊、分类补偿。具体分摊和核算办法，按国务院财政、价格和水行政主管部门的有关规定执行。

第十条 农业供水价格，按补偿供水生产成本和费用的原则核定，不计税金和利润。

非农业供水价格在补偿供水生产成本、费用的基础上，按供水净资产计提利润，利润率按国内商业银行长期贷款利率加2至3个百分点确定。非农业供水价格中含税金的，应按国家规定执行。

第十一条 农业排水价格，按省有关规定执行。

非农业排涝（渍）价格，按略低于供水价格的原则核定。供、排兼用的水利工程，排水价格单独核定，排水水费与供水水费分别计收。

第十二条 水利工程供水，应逐步推行基本水价和计量水价相结合的两部制水价。具体办法由省价格主管部门会同省水行政主管部门确定。

基本水价按补偿供水直接工资、管理费用和50%的折旧费、修理费的原则核定。

计量水价按补偿基本水价以外的水资源费、材料费等其他成本、费用以及计入规定利润和税金的原则核定。

第十三条 水力发电用水，属结合用水的（指水用于发电后进入本贯流系统，水质符合标准并结合用于灌溉及其他兴利的，下同），其用水价格（元/立方米）按照用水水电站所在电网平均销售电价的0.8%核定。不结合用水的，其用水价格（元/立方米）按照用水水电站所在电网平均销售电价（元/千瓦时）的1.6%～2.4%核定。发电用水交纳水资源费的，其价格应按上述规定加上水资源费核定。

利用同一水利枢纽工程供水发电的梯级电站，第一级用水价格按上述原则核定，第二级及以下各级用水价格分别按其上一级用水价格的60%～80%核定。

第十四条 在特殊情况下动用水利工程死库容的供水价格，可按正常供水价格的2至3倍核定。各级政府应按照分级管理、分级负责的原则，给予供水经营者适当补助。

第十五条 利用水库和由水利工程调控水位的湖泊、河道水面进行水产品养殖并能保证最低养殖水位的，按农业用水政策和养殖产值的一定比例核定养殖水价。不依靠水利工程调节养殖水位的湖泊养殖单位不缴纳水利工程水费。

第十六条 上一环节水利工程向下一环节水利工程（包括水源枢纽工程向渠道灌区、上级泵站向下一级泵站等）供水的，其供水价格根据上一环节的成本、费用情况，结合下一环节的供水结构分别核定，按综合水价结算，也可制定分类水价。

第十七条 各类用水均应实行定额管理，超定额用水实行累进加价。超定额加价标准，由省价格主管部门会同省水行政主管部门，按照优先保障生活用水、抑制浪费水资源的原则，以及各地水资源丰缺状况制定。

第十八条 供水水源受季节性影响较大的水利工程，可实行丰枯水价或季节浮动价格。


第四章 水价申报与审批

第十九条 水利工程供（排）水价格应按以下原则审批：

（一）有利于国民经济和社会发展，有利于水利事业发展。

（二）有利于水资源的合理配置，促进节约用水。

（三）有利于供（排）水经营者的成本补偿、合理收益，兼顾供（排）水受益户的承受能力，分步实施，逐步到位。

（四）有利于健全供（排）水成本约束机制，规范供（排）水价格。

（五）有利于农业抗灾用水，有利于消除农民、企业等用水户的不合理负担。

第二十条 供（排）水经营者符合下列条件的可以提出调价申请：

（一）按国家法律、法规合法经营，价格不足以补偿简单再生产的；

（二）政府给予补贴后仍然有亏损的；

（三）合理补偿扩大再生产投资的。

第二十一条 供（排）水经营者申请制定和调整供（排）水价格时，应向价格主管部门和水行政主管部门提供供（排）水生产经营及成本情况，并出具有关账簿、文件以及其他资料。

第二十二条 省属和跨市（州）水利工程，经授权的本省境内中央直属水利工程和涉及外省供（排）水受益的省内地方水利工程，大型灌区，涉及市（州）政府所在市区及中央和省属重点企（事）业单位的水利工程，其供（排）水价格由省价格主管部门会同省水行政主管部门审批。

第二十三条 市（州）所属和跨县（市）水利工程、中型灌区、以及涉及县（市）政府所在城区的水利工程，其供（排）水价格，由市（州）价格主管部门会同市（州）水行政主管部门根据省定的标准范围审批，并报省价格主管部门和省水行政主管部门备案。

第二十四条 除本办法第二十二条、第二十三条规定以外的水利工程供（排）水价格，由县（市、区）价格主管部门会同县（市、区）水行政主管部门根据省定的标准范围审批，并报市（州）价格主管部门和市（州）水行政主管部门备案。

第二十五条 列入价格听证目录的水利工程供（排）水价格，在制定或调整价格时应实行价格听证，听取有关方面的意见。

水利工程供(排)水应实行价格公示。

第五章 水价执行与监督

第二十六条 本省范围内依靠水利工程供（排）水的单位和个人，必须按本办法的规定，向供（排）水经营者交纳供（排）水水费。

水利工程供（排）水水费必须严格限定在水利工程受益范围内的有效排、灌区收取。对水利工程受益范围以外的地方，不得收取任何形式的水费。

第二十七条 水利工程供水按产权界限或管理权限确定供水计量点，并安装计量设施，规范计量程序，实行计量收费。尚未实行计量收费的，应积极创造条件，实行计量收费。暂无计量设施、仪器的，由有管理权限的价格主管部门会同水行政主管部门确定合适的计价单位。

实行两部制水价的水利工程，基本水费按用水户的用水需求量或工程供水容量收取，计量水费按计量点的实际供水量收取。

第二十八条 供（排）水经营者必须严格执行国家水价政策，按规定的水价计收水费，不得擅自变更水价。

水费由供（排）水经营者或其委托的单位、个人计收，其他单位和个人无权收取水费。代收水费的，按实收水费3%～5%的比例付给手续费。政府行政部门（含乡镇政府）不得代征代收农业灌溉水费。

第二十九条 供水经营者与供水受益户应根据国家有关法律、法规和水价政策，签定供用水合同，按合同约定供水。县乡政府要加强对供用水合同的签订和履约事项的组织、指导和协调工作。除无法抗拒的自然因素外，供水经营者未按合同规定正常供水，造成用水户损失的，应当承担损害赔偿责任。

第三十条 供（排）水受益户应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付水费。

供（排）水受益户逾期不交付水费的，应按规定支付违约金。供（排）水受益户在合理期限内经催告仍不交付水费和违约金的，供（排）水经营者可以按照国家规定程序中止供（排）水。

第三十一条 水利工程供（排）水价格由有价格管理权限的价格主管部门会同同级水行政主管部门制定。任何部门和单位不得超越价格管理权限制定或调整水价。

除按国家有关规定随同水价加收库区移民扶助金外，任何单位和个人不得以任何名目加收、减免或者截留、挤占、挪用水费。

库区移民扶助金按政府性基金进行管理。

第三十二条 各级人民政府价格主管部门应当加强对水利工程供（排）水价格执行情况的监督检查，对违反价格法律法规的单位和个人，依照《价格法》等法律法规进行查处。

第三十三条 水利工程水费是供（排）水经营者从事供（排）生产取得的经营收入，其使用和管理，应按国务院财政主管部门和水行政主管部门有关财务会计制度执行。

水行政主管部门可以对所属水利工程管理单位收取的水费和折旧费适当调剂，统筹用于水利工程的维修养护。具体办法由省财政主管部门会同省水行政主管部门制定。

第六章 附 则

第三十四条 非农业生产、生活废水排放和其他排水的收费，按现行办法执行。

第三十五条 本办法自2004年3月1日起施行。《湖北省水利工程水费核订、计收和管理实施办法》（省人民政府第13号令）同时废止。