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顺利、可靠、安全----从商事法的发展历程诠释商事法的基本精神/范宏瑞

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 12:51:32  浏览:9485   来源:法律资料网
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顺利、可靠、安全----从商事法的发展历程诠释商事法的基本精神

范宏瑞

商,梁彗星、王利明定义为“以赢利为目的的各种商品交易行为”。商业从一开始就是和追求利润最大化联系在一起的,由于买卖双方中一方利润的增加必然造成另一方利润的减少,因此商业所产生的第一个后果就是交易双方在利害关系上完全敌对和相互不信任,以及为这种互不信任的辩护,并采取不道德的手段来达到不道德的目的。
以保险为例,保险最大的特点在于对未来风险发生的不确定性,交易双方是在进行一场博弈。①在博弈中风险与收益并存,对保险人来说,保险事故若没有发生,它可以无偿获得保险费;而一旦保险事故发生,它就要付出成百上千倍于保险费的赔偿。保险人是否接受保险以及保险费率的确定依赖于投保人提供的标的风险状况,如果投保人一开始就存在恶意,告知其虚假情况或隐瞒真实情况,那么这场博弈从一开始就是不平等的。尤其对于海上保险,一次赔偿就有可能让保险人破产。如果任由双方自由选择占优战略,②那么投保人最有可能选择这种欺诈的战略。任这种情况发生,那显然是与商业追求利润的本质相冲突的,也不会有人从事保险业,交易双方在博弈中两败俱伤,在经济学中这是最不理性的结果,因此有必要从法律制度层面保证交易顺利、可靠、安全,③商法的作用正在于此。
商法,作为一门独立的学科,是在中世纪以后才发展起来的。在中世纪的欧洲,商人成为众多独立阶层中的一个独立阶层,由于当时的法律无法对其利益予以保护,④商会不得不另立规范,并在自身发展中建立了商人的自治权和裁判权,形成了商人习惯法,并在近现代发展成为独立的商事法。
由于商法发展的这一特点,以及商人这一特殊身份的存在,使得商事法呈现出与民法相当大的不同点。即使在民商合一的国家中,商事法也有大量特殊规则。从基本精神来看,民法可以概括为自由、平等、博爱,而商法则可以归纳为自由、平等、安全。从这一点出发,我们可以看到商法不同于民法之处,也能体会出商法的基本精神??确保交易顺利、可靠、安全。
如果说道德规范的本质体现在民法中,那么我们可以说营利的本质体现在商法的规定中,而企业交易的顺利和可靠是它达到营利目的的重要条件。
商法把营利性视为自己的宗旨,其法律效益侧重于经济利益层面。要营利就要遵奉市场经济的价值规律和竞争规律,通过规范以现代企业为基本组织形式的市场主体及其营利行为,实现资源的优化配置;要营利就要保障交易的平等、自由、效率、安全与秩序,这是商品和生产要素自由流动与优化配置的前提。这就使得民法中平等自由等原则经过市场竞争条件下的改造,变成为具有新的内涵的商法原则。商法通过对原有民法制度的补充、变更、⑤特殊化规定⑥及特别制度创设,形成了自己的制度体系。商法通过促进财富的增值和互惠所追求的人道与正义,也超越了民法“博爱”、“给每个人应得部分”的分配正义和关注人的基本生存条件的思想空间,形成自己独特的法律精神??顺利、可靠、安全。
因此,确保交易顺利、可靠、安全成为商事法律制度的灵魂,⑦贯穿于商事法律制度的始终,这可以体现在以下原则中:
1.短期时效主义与商事交易定型化原则
商法为了使商事主体能在尽可能短的时间进行多次反复交易,在商事交易时效期间上采取短期消灭的时效原则。各国商法对于商事合同的违约求偿权大多适用2年以内的短期消灭时效,对于票据请求权大多适用6个月、4个月、甚至60日的短期消灭时效。商事交易定型化是指交易形态和交易客体的定型化,这使得交易能够快捷进行,简化了权利转让程序。促进资源加速安全流转,推动权利人及早行使权利,在这里体现的极为明显。
2.要式主义
商事交易形式必须依照法律的严格规定,否则会造成交易的瑕疵或无效。尤其在票据行为中,这一原则尤为突出,仅因为形式上的欠缺就会造成票据权利的丧失。这将确保商事行为按法定方式进行,避免产生不必要的纠纷。
3.公示主义
企业在商事交易中应依照商事法规定,公开交易中公众所必须知道的重要事项,比如公司登记的公示、上市公司的信息公开、船舶登记的公告等,这大大加强了交易的安全性,减少了欺诈的可能性。
4.外观主义
这是指以交易当事人行为的外观为准,而认定其行为所产生的法律效果。在德国法中称为“外观法理”,在英美法系中称为“禁反言”(estoppel by representation)。法律行为完成后,出于对交易安全的保护,原则不得撤销⑧。外观主义在票据上表现为对票据行为的解释,应遵循外观解释原则,只能就票据上记载的文字解释,又如在公司法上,公司法定代表人的行为视同公司的行为,即使法定代表人的行为超越了公司章程的授权,只要相对方是善意的,此行为也是有效的,即“越权有效”原则。⑨
5.严格责任
为了保护债权人的合法权益,避免企业在交易中发生障碍,许多国家的商事法都实行严格责任原则,即在商事交易中,债务人无论是否有过错,均应对债权人负责。⑩比如公司法上对公司发起人的严格责任规定,公司负责人在执行业务时造成他人损害由其与公司一起对受害人负连带责任等。
从以上的诠释中我们可以看出,由营利??商事行为的本质所决定的商事法的基本精神,是我们对商事法认识、学习、研究的基础。
另外,笔者将从另外一个层面谈一下商事法的基本精神。中世纪商法的形成,尚有着更为广阔和深刻的社会经济及历史文化背景。经过了漫长的中世纪黑暗之后,欧洲经济出现复苏,庄园经济、手工业和城市经济、海上贸易逐渐发展起来。海上贸易和城市商业的发展,加速了商人阶层的形成和壮大,代表了新兴资产阶级的雏形。旧的生产关系无法容纳生产力的发展,当时的法律无法对他们的利益进行有效的保护,在此基础上形成商人自治和商事习惯法。我们应当看到,顺利、可靠、安全这一商事法的基本精神不仅推动了商业的发展,而且在更深层次上促进新兴资产阶级的壮大。而每一次资本主义经济的发展也必然影响商法的演进,两者形成有益的互动关系。伴随着经济的发展,则是文化、教育、文明的昌盛,是对人的价值的尊重。就本质而言,歧视、特权、压迫是和商法本质格格不入的,商法的发展始终和人类文明的发展紧密相连。我们可以说,在顺利、可靠、安全这一字眼下掩藏的是平等、自由、价值、尊严。商事法的发展史也是一部人类文明的发展史,人的价值、尊严的发展史。
通过把握商事法的发展历程,我们可以发现一条清晰的脉络:社会资源的最优配置会导致社会政治、经济、文化结构的变革,并推动人类文明的发展。商事法正是在此意义上,通过保障交易的顺利、可靠、安全,达到优化配置社会资源,使社会资源掌握在有着良好素质和背景的人手中,同时培养出一个强大的代表先进生产力的阶层。在封建的欧洲,它促进了资产阶级(主要是商人阶层)的成长壮大。在近现代的世界,它促进了资产阶级中的中产阶级发展壮大。我们可以发现,近现代以来,任何一个文明社会都不可缺少一个强大的中产阶层(尽管这个中产阶层在不同的社会形态中可能有着不同的内涵),强大的中产阶层可以对极权和专制形成有效的制衡,避免社会走向或左或右的极端形态。同时还可以发现,越是商事法发达的社会,越存在强大的中产阶层,越是存在对民主、自由和人权的尊重,其文明和法治程度越高。恐怕这并不是偶然的,而是因为存在这么一种规律:商事法的发展对中产阶层的壮大有着不可或缺的积极推动作用。中世纪的欧洲证明了这一点,现代社会的现实验证了这一点。美国是一个商法发达的社会,是一个有强大中产阶级的社会,是一个尊重民主、自由、人权的社会,它的历史上几乎未曾有过极权和专制,这三点并不是孤立的,而是恰恰密切相连的。恐怕这一点对现在许多国家具有借鉴意义。
中国目前缺少一个足够强大的中产阶层,商事法的发达在这方面能起到不可估量的作用,使有着良好教育背景和较高素质的人掌握社会资源,并逐步实现政治、经济、文化的变革,推动中国向着更民主、更自由、更尊重人权的方向发展。
商事法的基本精神是人类文明和价值尊严的表层突现,人类失去商法,世界将会怎样?
① 博弈是指两个或多个个体相互作用时,每一个个体必须在不知道对方如何选择的情况下决定自己的行为。
② 占优战略是指无论其他参与人选取什么战略对于该参与人来说都是最好的战略。
③ 从经济学角度解释来说,法律制度的作用是促使参与方在博弈中达到一种纳什均衡。对于任何一个参与方来说,没有比目前更好的战略来应付其他人的战略,我们就说这是一种纳什均衡。
④ 中世纪的欧洲盛行封建法律和教会法。前者否认交付行为无因性规则,确认连带债务分别偿还原则,肯定卖方得以低于市价过半数为理由而撤销其买卖行为,甚至设置种种歧视性规定;后者严禁货款收息,不准借本经商,并视不经加工而转让货物为违法行为。
⑤ 以商事行为的代理为例,非显名主义??在民法上,代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为,而在一些国家的商法中,商事行为代理人虽然未表明是为本人进行,其行为对本人和本人的对方当事人仍发生效力。另外,委任商事行为的代理权,不因本人死亡而消失;商事行为代理人的权限要比民事代理的权限宽,许多国家的商法都确认这样的原则:商事行为的代理人,在不违背被代理人授权本意的范围内,可以实施未被直接授权的行为。
⑥ 以商事留置权为例,在民法中,强调被担保债权和留置标的物的个别关联性,即债权人所留置之物应是同债权有直接关系的物,而商事留置权仅强调一般关联性,不要求留置标的物与债权有直接关系。
⑦ 这并不是说平等、公平、诚信等民法基本原则对商法不重要,而是因为这里强调的是商法精神的特殊性,对民法精神不再赘述。
⑧ 这种做法,民法虽然也予以认同,如表见代理制度,但它是作为对个别问题的解决办法而存在的,而商事法则是作为一个基本原则在具体制度上加以落实,如公司虚假登记的责任、表见经理人的责任、表见代表董事的责任、背书连续的证明力等。
⑨ 这一原则最早由大陆法系确立下来,英美法系的公司法在二十世纪以前是不承认此项原则的,后来随着两大法系的相互靠近和融合,以及此项原则固有的优越性,美国和英国在立法中相继吸收了此项原则。
⑩ 这与民事责任的过错责任原则形成了鲜明对比,也从侧面反映了两种责任法律精神的差异----人道主义与营利。
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海关总署、国家经贸委关于下发《夹层玻璃加工贸易单耗标准》的通知

海关总署 国家经贸委


海关总署、国家经贸委关于下发《夹层玻璃加工贸易单耗标准》的通知
海关总署 国家经贸委
署税(2001)141号




广东分署,各直属海关:
现将《夹层玻璃加工贸易单耗标准(HDB/JC002—2000)》印发你们,自2001年4月1日起实施。本标准实施后,各地外经贸管理部门应严格按照本标准审批加工贸易合同(包括结转深加工),各地海关应严格按照本标准进行备案、核销。2001年4月1日以前仍按原标准审批、备案、核销加工贸易合同。
请遵照执行。


HDB/JC002—2000


1.范围
本标准适用于以平板玻璃(商品编号:70052900)和聚乙烯醇缩丁醛薄膜(以下简称PVB胶片)(商品编号:39209100)为主要原材料制成的夹层玻璃(商品编号:70072190)的加工贸易单耗标准。
本标准适用于海关和外经贸委管理部门对从事夹层玻璃加工贸易企业进行加工贸易单耗审批、备案和核销管理。
2.定义
2.1 夹层玻璃单耗:指在正常生产条件下,加工1平方米的夹层玻璃所耗用的平板玻璃的面积(平方米)和PVB胶片的面积(平方米)。
2.2 夹层玻璃工艺损耗率(%):指在正常生产制造过程中,因生产工艺所必需但不能物化在产品中的平板玻璃和PVB胶片占平板玻璃和PVB投入量的百分率。
3.单耗标准
3.1 原料品质规格
3.1.1 本标准对平板玻璃品质无特殊要求,适用于国家、行业标准及合同对平板玻璃品质的认定。
3.1.2 PVB胶片宽度:430mm—2440mm,部分带有彩带。厚度:0.76mm和0.38mm两种。本标准对PVB胶片的品质无特殊要求,适用于国家、行业标准及合同对PVB胶片品质的认定。
3.2 产品品质规格
本标准对产品品质无特殊要求,适用于国家、行业标准及合同对产品品质的认定。
3.3 单耗标准
----------------------------------------------------
| |成品| |成品规格| |原料| | 原料规格 | | |
|成品名称| |商品编号| | 原料名称 | |商品编号| |单耗标准|损耗率|
| |单位| |mm厚度| |单位| | mm | | |
|----|--|----|----|------|--|----|--------|----|---|
| | | | | | 2| | | | |
| | 2| | | 平板玻璃 |m |70052900|厚度1.6-6.0mm |2.72108 |26.5% |
|夹层玻璃|m |70072190|4.0-20.0|------|--|----|--------|----|---|
| | | | | 聚乙烯醇 | 2| | | | |
| | | | |缩丁醛薄膜 |m |39209100|宽430-2440mm |1.19047 |16% |
----------------------------------------------------


2001年1月11日

吉林市物业管理条例实施细则

吉林省吉林市人民政府


吉林市物业管理条例实施细则

(2011年9月22日吉林市人民政府第十四届62次常务会议审议通过 2011年9月28日吉林市人民政府令第223号公布 自2011年11月15日起施行)



第一条 为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》),结合本市实际,制定本细则。

第二条 城乡建设、城乡规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等部门应当按照《条例》第五条和市、县(市)、区人民政府的有关规定,履行物业管理活动的相关职责。

第三条 首次业主大会会议筹备组成员中业主代表人数,不得少于筹备组成员总数的二分之一。

筹备组成员不得作为业主委员会委员的候选人。

不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主,不得作为业主委员会委员的候选人。

第四条 召开业主大会会议或者表决事项,应当采用书面征求意见形式将征求意见材料送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

凡须投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。

第五条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上业主委员会委员提议,应当在3日内召开业主委员会会议。

业主委员会主任、副主任无正当理由未在规定时间内召集会议的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集会议。

第六条 业主委员会不履行召开业主大会定期会议、临时会议职责或者不组织业主对某一管理事项进行表决的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开会议或者表决;逾期未召开会议或者未表决的,物业所在地的社区居民委员会可以在街道办事处(乡、镇人民政府)指导监督下,组织召开会议或者组织表决。

第七条 业主大会未能选举产生业主委员会,或者业主委员会委员人数不足总数的50%,不能依法履行职责时,物业所在地的社区居民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下,可以代行业主委员会的职责。

业主委员会成立后,社区居民委员会代行的业主委员会职责终止。

第八条 业主委员会会议作出的决定和业主大会会议决议、业主共同表决事项情况,实行备案制度。业主委员会应当在决定或者决议公布前,持决定、决议、业主委员会会议记录、业主大会会议召开的过程等资料到物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行审查。业主委员会、业主大会召开程序或者决定违反相关法律、法规规定的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令限期改正,逾期不改正的,街道办事处(乡、镇人民政府)有权撤销决定或者决议,并在物业管理区域内公布。

第九条 社区居民委员会应当建立物业管理工作联席会议制度,每季度召集一次物业管理联席会议。联席会议由业主委员会、物业服务企业、公安派出所组成,并可以邀请街道办事处(乡、镇人民政府)派员参加。

第十条 物业服务企业取得资质证书后,方可从事物业管理活动。

物业服务企业应当接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的定期和日常监督检查。

定期监督检查每3年进行一次,定期监督检查结果在资质证书副本上予以记载。

第十一条 市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为3年。

物业服务企业应当在资质证书有效期满前30日内,向原资质审批部门或者承担原审批职能的部门,申请等级核定或者换发资质证书。

第十二条 物业服务企业聘用的物业管理专业人员,必须取得职业资格证书,并接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的监督检查。

职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。

市、县(市)物业管理行政主管部门应当建立物业管理专业人员簿册。取得职业资格证书的物业管理专业人员,必须在一个物业服务企业从事物业管理工作。物业管理专业人员调整时,应当及时在簿册上予以标注。

物业管理专业人员是指企业经理、部门经理、项目经理及其他管理人员,不包括工程技术人员和财务人员。

第十三条 物业服务企业取得资质证书后,不得有下列行为:

(一)物业管理专业人员达不到物业服务企业相应的资质等级规定的人数;

(二)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员;

(三)出租、出借、转让资质证书;

(四)未按照规定办理资质变更手续;

(五)提供虚假的资质申报资料。

第十四条 物业服务企业在物业管理活动中,不得有下列行为:

(一)挪用、套用和侵占物业专项维修资金;

(二)收取物业服务费用,不向业主出具发票;

(三)滥收、多收物业服务费用;

(四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人,或者从其他物业服务企业承接一个物业管理区域全部物业管理业务;

(五)擅自改变物业服务用房用途;

(六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

(七)擅自占用、挖掘、破坏、拆除、移动物业管理区域内的共用设施设备(包括物业服务企业在履行合同期间,从物业服务费用中列支增加的共用设施设备和办公设备等);

(八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营或者允许他人经营;

(九)物业服务合同终止或者业主大会会议决定提前终止物业服务合同时,不撤出服务项目或者不移交物业服务用房等共用设施设备及有关资料;

(十)未按照规定程序,提前撤出物业服务项目,或者撤出时,未向业主返还服务期限以外的物业服务费用;

(十一)以部分业主拖欠物业服务费用为由,减少服务人员、服务项目,降低物业服务标准或者停止物业服务;

(十二)实施物业综合服务的,未按照规定时限清除物业管理区域内残冰积雪;

(十三)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标。

第十五条 市物业管理协会可以制定物业服务企业信用等级评定办法,定期进行物业服务企业信用等级评定,并将评定结果向社会公布。

第十六条 业主、业主大会选聘的物业服务企业,应当自《物业服务合同》签订之日起30日内,持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案:

(一)业主大会会议选聘物业服务企业决议;

(二)《物业服务合同》;

(三)物业服务企业营业执照;

(四)物业服务企业资质证书;

(五)缴交物业服务保证金证明。

房改售房单位、物业产权单位、社区居民委员会代行业主委员会职责,选聘物业服务企业的,按照前款规定执行。

第十七条 外埠物业服务企业在本市城区内从事物业管理活动的,应当持营业执照等相关资料到市物业管理行政主管部门办理备案,并接受市、区物业管理行政主管部门的监督检查。

第十八条 物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况,并在履行《条例》第三十二条规定义务的同时,将组织架构、服务项目和标准、收费标准、报修服务电话等内容在物业管理区域内显著位置或者办公地点予以公示。

第十九条 建设单位应当按照规划,配套建设物业管理区域内各种基础设施、公共服务设施及共用设施、设备,并与建设项目同步建设、同步交付使用。

消防设施的规划、建设、验收、监督检查、管理,按照《中华人民共和国消防法》的有关规定执行。

第二十条 建设单位向县(市)、区物业管理行政主管部门申请确认物业管理区域内的物业服务用房时,必须提供房产测绘机构出具的测绘结果。

第二十一条 依据《条例》第四十七条规定,实施综合服务、封闭管理项目的物业管理区域范围,应当以该项目封闭围栏或者周边楼体外立面为界线。

第二十二条 危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位,应当按照安置建筑面积1%但最低不得少于50平方米的标准提供经营用房。

经营用房产权属于政府所有,由县(市)、区物业管理行政主管部门代管,委托物业服务企业经营,所得收益用于弥补物业服务费用不足部分。

建设单位必须按照规定提供经营用房。未按照本条第一款规定执行的,应当补足经营用房面积,或者交纳与应当补足经营用房面积等值的房款(该房款以物业交付验收之日的房屋市场销售价格计算)。

第二十三条 建设项目具备下列条件时,建设单位和物业服务企业应当进行物业查验接收:

(一)建设工程已竣工,且经建设工程质量监督机构备案;

(二)规划配套的各类设施设备已全部落实,验收合格,能正常使用,经有关单位确认,并办理移交手续;

(三)新建工程按照规划要求分期建设的,在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施;

(四)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕;

(五)建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定,并已签订前期物业服务合同;

(六)有符合规定的物业服务用房、经营用房;

(七)法律、法规、规章规定的其他条件。

市物业管理协会应当制定物业查验接收规范,指导建设单位和物业服务企业做好物业查验接收工作。

第二十四条 建设单位、物业服务企业应当成立验收小组,按照下列规定进行物业查验:

(一)查验房屋及设施设备,作好查验记录;

(二)建设单位应当对查验中发现的问题书面向物业服务企业承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

(三)验收后,建设单位应当向物业服务企业移交《条例》第四十四条规定的资料,并与物业服务企业签订《物业查验接收协议》。《物业查验接收协议》包括下列内容:

1、项目名称、查验接收的内容;

2、房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法;

3、参与验收的人员、验收时间;

4、其他有关事项的约定及移交的资料明细。

第二十五条 依据《条例》第四十四条第二款规定,建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后,应当向县(市)、区物业管理行政主管部门申请办理物业项目查接验收资料查验备案。

对未办理查接验收资料查验备案的物业项目,建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续。

第二十六条 建设单位在办理商品房预(销)售许可前,应当依据《吉林省物业维修资金管理办法》第六条规定,除全额代交业主的专项维修资金外,还应当缴存以下三种专项维修资金:

(一)有电梯的房屋,每平方米30元的电梯专项维修资金;

(二)本细则第二十二条规定提供的经营用房的专项维修资金;

(三)物业服务用房等配套用房的专项维修资金。

业主不承担前款规定的三种专项维修资金。

第二十七条 建设单位按照规定代收的物业专项维修资金的税收事宜,按照国税发[2004]69号文件规定执行。

第二十八条 物业保修期内,建设单位拒不履行保修责任的,业主、业主委员会可以书面向县(市)、区物业管理行政主管部门投诉,县(市)、区物业管理行政主管部门应当书面告知建设单位,限期履行保修责任。

建设单位逾期不履行保修责任的,业主、业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时,区物业管理行政主管部门应当及时将建设单位不履行保修责任情况,书面报市物业管理行政主管部门。市、县(市)物业管理行政主管部门按照10%的比例扣减建设单位的物业维修保证金,并将扣减的物业维修保证金存入物业专项维修资金账户。

第二十九条 物业项目保修期满后,建设单位应当持下列资料到县(市)、区物业管理行政主管部门办理物业维修保证金(本息)返还手续。

(一)物业项目竣工验收证明;

(二)物业维修保证金交存证明;

(三)扣减维修保证金情况等其他资料。

县(市)、区物业管理行政主管部门同意后,市、县(市)物业管理行政主管部门将物业维修保证金(本息)返还建设单位。

第三十条 房改售房单位或者承担其权利义务的单位,应当按照《条例》第五十三条的规定,履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任。

第三十一条 实行综合服务的物业项目,物业服务企业应当按照《条例》第五十八条规定的物业服务成本构成或者物业服务支出构成,专项列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,年度支出额度不得低于年度物业服务费用的20%。

第三十二条 物业项目交付使用资料查验备案后,建设单位向业主发出入住通知之日,即视为物业交付物业买受人。

业主接到入住通知后,应当办理入住手续。物业服务费用从办理入住手续之日当月起算;业主在通知时限内未办理入住手续的,物业服务费用从通知截止之日当月起算。

物业服务费用应当按照业主房屋所有权证书载明的建筑面积收取。

第三十三条 物业服务企业与建设单位签订物业服务合同之日至物业交付物业买受人前,物业服务企业早期施工介入、物业承接查验、编印业主入住资料、物业服务用房装修等费用,由建设单位承担。

第三十四条 依据《条例》第六十条规定,物业服务费用结清后,办理物业所有权转移手续,具体办法由市住房保障和房地产管理局另行制定。

第三十五条 依据《条例》第六十八条第二款规定,环卫部门不得向物业服务企业收取业主产生的生活垃圾处理费用。

第三十六条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾,可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。

业主自行清运的,应当服从物业服务企业统一管理;书面委托物业服务企业清运的,清运费用由双方按照市场价格协商确定。

第三十七条 物业服务企业在物业管理活动中,为业主提供服务所使用的水、电、气、热费用价格,按照《吉林省物业管理办法》的有关规定执行。

第三十八条 物业服务企业违反本细则第十条、第十一条第二款、第十三条(一)、第十四条(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六条之规定,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。逾期未改正的,由市物业管理行政主管部门注销资质或者建议有权机关依法注销资质、降低物业服务资质等级,并建议工商行政管理部门依法予以处罚。

第三十九条 物业服务企业违反本细则第十三条(二)、(五)、第十四条(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之规定,由县(市)、区物业管理行政主管部门依据《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》等相关规定予以处罚。

第四十条 违反本细则第十七条规定,未经备案擅自从事物业管理活动的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正,并按照物业管理面积每1平方米处以1元的标准进行罚款。

第四十一条 违反本细则第十八条规定,物业服务企业未按照规定,向业主公布物业服务费用收支情况的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以10000元的罚款。

第四十二条 违反本细则第二十二条第三款规定,危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位,未按照标准提供经营用房的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。

第四十三条 违反本细则第二十五条第二款规定,对未办理查接验收资料查验备案的物业项目,建设单位或者物业服务企业为业主办理入住手续的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以办理入住户数每户1000元的罚款。

第四十四条 违反本细则第二十六条第二款规定,建设单位向业主收取电梯、经营用房、物业服务用房等配套用房专项维修资金的,由县(市)区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以已收金额10%的罚款。

第四十五条 违反本细则第三十条规定,房改售房单位或者承担其权利义务的单位,不履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任的,由县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并处以30000元的罚款。

第四十六条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间,行政处罚决定不停止执行。

第四十七条 本细则由市住房保障和房地产管理局组织实施并负责解释。

第四十八条 本细则自2011年11月15日起施行。