国家教育督导团关于印发《国家教育督导报告２００８（摘要）》的通知
教育部
国家教育督导团关于印发《国家教育督导报告２００８（摘要）》的通知
国教督[2008]6号
各省、自治区、直辖市人民政府办公厅：
2008年《国家教育督导报告》的主题是关注义务教育教师。报告综合了2002年至2007年义务教育教师全国县的统计数据、抽样调查结果和督导检查情况，对义务教育教师的规模结构、能力水平、权益保障三方面进行了分析，提出了督导意见。请针对报告中所反映的问题，结合当地实际，采取有效措施，进一步加强教师队伍建设。
附件：国家教育督导报告2008（摘要）－－关注义务教育教师
国家教育督导团
二○○八年十二月三日
附件：
国家教育督导报告2008（摘要）
－－关注义务教育教师
义务教育是提高国民素质、建设人力资源强国的奠基工程。义务教育阶段的教师肩负着重要职责和神圣使命。建设高素质的教师队伍，对于巩固普及义务教育成果、促进义务教育均衡发展，全面实施素质教育、提高教育教学质量，具有重要的战略意义。国家教育督导团依据《中华人民共和国义务教育法》、《中华人民共和国教师法》等法律法规及国家有关政策，从教师的规模结构、能力水平和权益保障三个方面，选取15个主要指标，以2002年至2007年连续6年全国各县（包括其他县级单位，下同）年度教育统计资料、2007年全国32万份抽样调查问卷结果以及对7个省、自治区的实地调研情况为基础，对义务教育教师基本状况进行分析。本报告旨在推动政府履行教育职责，保障教师合法权益，激励教师教书育人，引导全社会形成尊师重教的良好氛围。
一、规模结构
全国义务教育教师总体规模按现行编制标准基本满足需求，保证了普及九年义务教育目标的实现。但目前教师配备结构性问题依然突出，农村边远地区教师数量不足、补充困难，影响义务教育均衡发展。
1.教师总体配置的生师比逐步下降，农村边远地区教师队伍建设受到重视
2007年，全国普通小学、普通初中有专任教师907.7万人，其中小学561.3万人，初中346.4万人。从城乡分布看，县镇和农村的教师占82.7%。全国义务教育阶段约有1/4的教师工作在艰苦地区。
为实现九年义务教育目标，各地根据国家中小学教师编制标准，努力降低学生与教师的配置比例。2007年，小学生师比由2002年的21∶1下降到18.8∶1，初中由19.3∶1下降到16.5∶1。从城乡看，小学教师城乡配置水平接近，初中教师城市配置水平较高。小学生师比城市为19.4∶1、县镇为19.6∶1、农村为19:1。初中生师比城市为15.6∶1、县镇为17.9∶1、农村为17.1∶1。
近年来，国家创新农村教师补充机制，启动“农村义务教育阶段学校教师特设岗位计划”，实施城镇教师到农村任教服务和定期交流制度，缓解了中西部农村地区教师数量不足的突出问题。2002年至2007年，全国小学累计录用大中专毕业生60万人，其中农村录用48.9万人；全国初中累计录用大中专毕业生61万人，其中农村录用48.7万人。农村小学和初中录用大中专毕业生均达录用总数的80%。2006年至2007年，全国共招聘了1.6万和1.7万名大学毕业生到中西部农村学校任教，覆盖了13个省395个县的4074所农村中小学。
2.教师总体趋向年轻化，女教师比例高于男教师
2007年，小学教师35岁及以下、36至45岁、46至55岁、56岁及以上的比例分别为44.1%、26.8%、24.3%和4.8%，其中45岁及以下教师的比例超过了70%。初中教师35岁及以下、36-45岁、46-55岁、56岁及以上的比例分别为55.8%、30.6%、11.3%和2.4%，其中45岁及以下教师的比例超过了86%。
2007年，全国普通小学、普通初中专任女教师共计477.3万人，占义务教育阶段专任教师总量的52.6%。小学、初中女教师分别为312.8万人和164.6万人，占专任教师总量的比例为55.7%、47.5%。分区域来看，女教师比例东部高于中部、中部高于西部。从城乡看，女教师比例城市高于农村，特别是城市小学女教师的比例达79%。
3.教师学科结构性矛盾突出，中西部农村学校部分学科教师短缺
外语、音乐、体育、美术和信息技术等学科教师严重不足、相关课程难以开齐。2006年，全国有508个县每县平均5所小学不足一名外语教师；西部山区农村小学平均10所才有一名音乐教师；中西部贫困地区、少数民族地区农村初中音乐、美术、信息技术三门学科教师平均每校都不足一人，致使部分学校无法正常开设规定课程。
4.农村边远地区教师数量不足，难以满足当地义务教育的需要
据中西部9个省（自治区）的学校数据统计，2006年，3万多所村小的班师比平均仅为1∶1.3，4万多个教学点的班师比平均仅为1∶1，均远低于全国小学1∶1.9的平均配置水平。这些地区学校的教师严重不足，进不去、留不住问题突出。
一是现行教师编制标准尚未充分体现农村边远地区学生居住分散、交通不便、学校规模小、成班率低等特点，不能适应这些地区学校教育教学对教师的实际需求。寄宿制学校等教师附加编制在部分省、区也还未得到落实。
二是部分地区因财政困难，以较低报酬聘用代课人员，而不是按照编制正常补充合格的新教师。2007年，全国中小学仍有代课人员37.9万人。其中，小学代课人员27.2万人，87.8%以上分布在农村地区。广东、广西、甘肃小学代课人员数量多，超出小学专任教师总数的10%。
三是边远地区学校的教师待遇低、生活条件差、工作环境艰苦、个人发展机会少，造成骨干教师流失。对艰苦地区学校的抽样调查表明，38.7%的校长反映近3年中有教师流失情况，其中，74.6%的校长反映主要流失的是骨干教师，92.5%的校长反映主要流失的是35岁及以下的青年教师。
二、能力水平
全国义务教育教师师德水平、学历水平和教育教学能力不断提高，但教师培养培训“学非所教”问题严重，教师专业化程度不高，教育教学能力与全面实施素质教育的要求仍有较大差距。
1.广大教师认真教书育人，得到学生和家长的肯定
家长和学生对教师教育教学工作比较满意。据抽样调查，87.4%的家长认为教师责任心强；91.3%的家长反映教师批改作业认真；81.7%的学生表示多数任课老师能够耐心指导学生的学习；87.7%的学生表示与老师在一起感到开心；86.9%的学生反映老师能耐心与违反纪律或学习成绩不好的学生谈话。教师关心学生成长，付出的爱心赢得了广大学生和家长的认可。但还有13.4%的学生反映，教师教育方法有待改进，个别教师对违纪或学习成绩不好学生有体罚或变相体罚现象。
另据抽样调查，家长对孩子的语文、数学教师和班主任表示很满意或比较满意的分别为91.5%、91.4%和93.5%；学生表示喜欢班主任和其他任课教师的分别为87%、71.9%。上述情况，城市家长和学生表示满意的比例均高于农村。但同时还有8.8%的城市学生和15.4%的农村学生反映不能完全听懂多数教师的讲课。
2.教师专业技术职务的整体水平明显提高，但中高级职务教师比例在城乡、校际之间仍有较大差距
2002年至2006年，小学高级以上职务教师比例超过45%的县由649个增加到1616个，初中高级以上职称教师比例超过7%的县由641个增加到1333个，有了较大幅度的提升。
但各地城乡及校际中高级职务教师的比例差距较大，配置不均衡。2007年，全国小学中高级职务教师比例为48.2%，城市高于农村9.5个百分点以上。贵州、陕西农村小学中高级职务教师比例均低于30%，城市高于农村15个百分点以上。全国初中中高级职务教师所占比例为48.7%，城市高于农村19.2个百分点。贵州、甘肃、陕西三省农村初中中高级职务教师比例均低于30%，城市高于农村25个百分点以上。
据中西部4个省区（黑龙江、河南、广西、云南）小学、初中2006年的统计，省域内小学中级及以上职务教师比例最高的前20%学校与最低的后20%学校分别相差24.5、27.7、30.8和32.6个百分点。省域内初中中级及以上职务教师比例最高的前20%学校与最低的后20%学校分别相差21.3、22.9、27.7和29.2个百分点。校际中高级职务教师比例差距过大，是造成义务教育发展不均衡和择校问题难以解决的重要原因。
3.教师学历基本达到任职资格标准要求，但初中教师初始学历合格率低，取得合格学历专业与所教课程不对口问题突出
教师资格制度的实施，极大地促进了教师学历合格率的提高。2007年全国小学、初中专任教师学历合格率分别达到99.1%和97.2%，其中农村小学、初中分别达到98.7%和96%，基本达到和接近国家规定标准。城乡教师学历合格率差距进一步缩小。
国家从政策上积极引导提升教师学历层次，各地相继采取措施，提升了高一级学历教师的比例。2007年，全国小学专任教师专科及以上学历比例达到66.9%，比2002年提高33.8个百分点，西藏、浙江、内蒙古小学专任教师专科及以上学历的比例提升幅度超过40个百分点，达到70%以上；全国初中本科及以上学历专任教师比例达到47.3%，提高27.5个百分点，宁夏、浙江、天津初中专任教师本科及以上学历的比例提升40多个百分点，达到60%以上。
上世纪90年代，教师规模迅速扩大，一些低学历人员进入教师队伍。抽样调查表明，小学和初中教师中，“民转公”的比例为13.2%，在农村，这一比例达20%。另外教师“拔高使用”状况在初中阶段较为突出。在进入教师队伍时，初中教师学历合格率为68.4%，其中农村为58.8%。
所学专业与所教课程不对口的现象亦较为突出。初始学历合格的初中语文、数学、外语、美术、音乐、艺术和体育教师，约有1/3是学非所教，其中城市约为20%，农村则超过40%；而初始学历不合格的教师，取得合格学历的专业与所教课程对口率更低。抽样调查表明，初始学历不合格的初中教师，取得合格学历的专业与所教课程对口率为58.2%，农村低于城市，语文为58%、外语为50.7%、数学为20.2%、体育为8%、艺术类为5.6%。取得合格学历的途径主要是自学考试、函授、业余或广播电视大学，占87%，全日制成人高等教育占11%，普通高等教育占2%。
三、权益保障
近年来，教师的工资逐步提高，福利待遇及工作条件有所改善，教师培训也有了较大进展，但法律有关规定执行不力，教师法定权益缺乏有效保障。
1.教师基本工资实现了较快增长，但教师工资收入水平依然偏低
上世纪90年代，全国曾出现过拖欠教师工资的情况。中央政府从完善教师工资保障制度入手，实行教师工资县级统筹，并加大转移支付力度，从根本上解决了拖欠教师工资的问题，确保了教师基本工资按时足额发放。在此基础上，国家规定的教师工资实现了较快增长。据《中国劳动统计年鉴》统计数据，2006年，全国普通小学教职工人均工资收入比2002年增长了58.2%，普通中学增长了63.2%。
由于教师津贴补贴尚未完全得到落实，教师工资收入水平依然偏低。抽样调查显示，近50%的农村教师和县镇教师反映没有按时或足额领到津贴补贴。2006年全国普通小学、普通中学（包括初中与高中）教职工年均工资收入为17729元和20979元，分别比国家机关职工年均工资收入低5198元和1948元。“教师的平均工资水平应当不低于当地公务员的平均工资水平”的法律规定尚未真正得到落实。
部分地区教师收入水平偏低。2006年，全国有273个县(占区县总数的8.5%)的小学教职工和210个县（占6.5%）的初中教职工人均年工资收入低于1.2万元，人均月工资收入不足1000元。其中河南、陕西、山东尤为突出，小学教职工人均月工资收入低于1000元的县占本省县数的比例分别为34.1%、21.2%和18.2%；初中分别为25%、20.7%和18%。
教师工资收入水平城乡差距依然较大。全国农村小学、初中教职工人均年工资收入分别仅相当于城市教职工的68.8%和69.2%。其中广东省小学、初中农村教职工人均年工资收入仅为城市教职工的48.2%和55.2%。2006年与2005年相比，分别有13省、自治区、直辖市农村小学、初中城乡教职工工资收入差距有所扩大，不利于农村教师队伍稳定。另外对7省区进行的实地调研发现，城市教师工资收入的校际差距也较大。
教师工资收入水平低，是造成农村尤其是边远地区教师队伍不稳定，难以吸引优秀人才从教的主要原因。
2.教师福利待遇受到重视，但农村教师医疗、住房仍面临突出困难
近年来，各级政府依法采取措施，努力改善教师的福利待遇。教师基本医疗保险等社会保障覆盖面进一步扩大，城镇教师住房条件不断得到改善，但部分地区教师医疗保障尚未落实，农村教师住房问题尚未解决。
据抽样调查，67.3%的校长反映本校教师尚未纳入社会基本医疗保险，其中55.8%的校长称本校教师既无医疗保险，又不能报销医疗费用；32.8%的教师反映，由于负担不起医药费用而不去医院看病；63.7%的农村教师反映“多年没有”或“从来没有”参加过学校统一组织的体检活动。法律规定的“教师的医疗同当地国家公务员享受同等的待遇；定期对教师进行身体健康检查”未得到完全落实。
农村教师住房存在政策盲点，国家现行住房改革政策未能惠及农村中小学教师。实地调研发现，多数农村教师既无建房的宅基地，又不能享受城镇职工经济适用房或廉租房等房改优惠政策。抽样调查结果表明，农村小学教师反映无自有住房的比例，东、中、西部地区分别为47.8%、48.0%、63.1%。在表示没有自有住房的46岁及以上教师中，有23.9%反映居住在学校单人或集体宿舍。在农村，这一比例达到32%。这些教师的生活条件令人忧虑，退休后还将面临无房可住的实际困难。绝大部分中西部地区农村学校无力建设教师“周转房”，给青年教师及寄宿制学校教师的工作生活带来极大困难。
3.教师培训工作进展较大，但经费缺乏保障
国家先后实施一系列教师培训工程计划，开展了对新教师、骨干教师以及中小学校长内容丰富、形式多样的培训。抽样调查表明，91.8%的教师回答在近3年中参加过培训，39.3%的教师表示参加过1个月以上培训，83.7%的教师表示工作以后接受了更高层次学历的继续教育，92.9%的校长反映参加过校长岗位培训。教师继续教育对提升教师尤其是农村教师学历水平发挥了重要作用。
但抽样调查也显示，59.3%的校长反映目前没有稳定的教师培训经费来源，不能满足教师专业发展的培训需求；65.7%的教师反映个人承担了半数以上的培训费用，个人负担过重。教师培训经费短缺，影响教师参加培训的积极性；还有25%的教师认为教师培训的内容不能满足他们的实际需要。
4.教师工作环境得到改善，但农村教师工作条件依然较差
国家实施西部地区“两基”攻坚计划、农村中小学现代远程教育工程等一系列义务教育重大工程项目以来，教师工作条件明显改善，远程教育覆盖面进一步扩大。2007年，建网学校比例小学为11.2%，初中为36.2%，分别相当于2002年的4倍。
但统计数据表明，2006年全国有892个县（占区县总数的30.2%）初中教师人均办公室面积低于国家标准（3.5平方米/人）。其中，部分省、区的初中人均办公室面积低于国家标准的县数超过65%；全国有121个县小学教师人均办公室面积低于国家标准，其中，海南18%、云南43%的县小学人均办公室面积低于国家标准。
农村学校教学条件不能满足需要。据抽样调查，53.1%的教师认为学校实验仪器设备不能满足教学要求。2006年全国城市小学校均拥有计算机71台，而农村小学平均只有6台；全国城市初中校均拥有计算机102台，而农村初中平均只有38台；西部农村小学的建网学校比例为3.1%，农村初中建网学校比例仅为18.4%，无法满足教师利用现代教育信息的要求，制约优质教育资源共享。
学校大班额问题严重，教师工作环境不利。2007，全国初中每班56人以上的大班额比例为44.8%，每班66人以上的超大班额比例为19.6%。中部县镇初中学校的问题尤为突出，大班额比例分别达到61.2%，超大班额比例为32.9%。湖北、海南、河南、安徽、陕西尤为严重，县镇初中超大班额比例分别为52.2%、48.3%、42.6%、42.3%和42.1%。
教师工作时间长、压力较大。据抽样调查，小学初中教师周平均工作时间为42.4个小时，班主任周平均工作时间达到52.1个小时。90%的教师反映周六、周日还要备课、批改作业和家访等；20.6%的山区农村教师承担了跨年级、跨课程的教学任务。特别是随着农村寄宿制学校学生的大量增加，教师和管理人员未作相应调整和补充，导致教师额外增加了大量管理工作，延长了工作时间。
抽样调查显示，有55.1%的教师反映工作压力较大，有32.4%的教师反映工作压力过大,城市比例高于农村。中小学教师反映压力大的前三项原因为：检查评比考核、安全责任、学生管理。在家长评价教师的众多因素中，把学生成绩和升学率排在第一位的比例高达78.9%。
工作压力过大直接影响教师身心健康。抽样调查显示，反映睡眠质量较差和非常差的教师为21.5%；反映经常感到精神疲惫的为28.4%，其中城市为36.5%，高出农村12个百分点；教师经常因为一些小事而不能控制情绪的占13.4%，城市这一比例为17.7%，高出农村8个百分点。
四、督导意见
根据本次对义务教育教师基本状况督导检查情况的分析，当前和今后一个时期,依法保障教师的合法权益，建立满足教育需要的教师配备机制，切实加强教师培养培训,将仍是各级政府教育工作的重要任务。
一是建立完善教师资源配置机制，努力满足农村边远地区教育的需要。各地要根据国家法律法规及相关政策的规定，适应当地经济社会的发展和学校布局的调整，统筹区域内教师编制和资源，完善教师聘任、调配、流动机制，积极解决农村教师不足、质量不高、骨干教师流失等问题。县级政府要统筹县域内城乡教师资源，灵活合理地配置教师。地方各级政府都要通过有效方式，利用好设立特岗教师等政策，努力保证农村边远地区对合格教师的需求。
二是进一步改进和完善教师培养培训体系和机制，提高教师整体素质和水平。做好部属师范大学实行免费师范生教育的试点工作，推进地方院校师范生免费教育试点的探索,加快教师教育的创新。要以提高教师教育水平为核心，完善教师培训与考核、使用相结合的机制，提高培训的针对性和实效性。各地应把教师培训经费纳入财政预算,特别要加大对农村教师培训的支持力度。
三是保障教师工资福利收入，完善医疗、保险、住房待遇。各地要在国家出台教师津贴补贴政策的同时，按照教师平均工资水平不低于当地公务员平均工资水平的法律规定，核定教师津贴补贴标准，并将其纳入财政预算，以保障教师的实际平均工资收入水平不低于公务员的实际平均工资水平。要大力推广对在农村边远等地区工作的教师按艰苦程度提高津贴标准的经验,探索将教师基本医疗、养老等保险费用以及定期体检的费用纳入财政预算的措施和办法。要总结各地解决教师住房的经验和做法，进一步完善教师经济适用房、廉租房及周转房等政策，更好地解决农村教师住房问题。
南京市房地产交易管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市房地产交易管理办法
2003年8月28日南京市人民政府常务会议审议通过 2003年9月4日南京市人民政府令第219号公布 自公布之日起施行
第一章 总则
第一条 为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。
第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。
第五条 南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房地产交易的行政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖区内的房地产交易管理。市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的日常管理工作。国土、建设、规划、工商、财政、物价、国资等部门应当在各自职责范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
第六条 房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。
第二章 一般规定
第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产，不得进行交易：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）已批准实施拆迁的；
（五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；
（六）依法收回土地使用权的；
（七）法律、法规规定不得交易的其他情形。
第九条 房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起３０日内办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起１０日内作出不予受理的答复，并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。
第十一条 办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。
第三章 房地产转让
第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：
（一）以房地产投资、入股的；
（二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；
（三）因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵偿债务的；
（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（六）按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
第十四条 除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）３０日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第十六条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机关审查，报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续。有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：
（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；
（二）转让私有住宅的；
（三）按照国家房改规定出售公有住房的；
（四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（五）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资２５％以上；
（四）已确定工程进度和竣工日期；
（五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。
第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后３０日内，有权解除合同。预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售合同。
第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。
第二十条 预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合同签订后３０日内，向市、县房管机关申请合同备案登记。
第二十一条 预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的，当事人应当自转让合同签订后１０日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续。并应当符合下列规定：
（一）未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；
（二）已付清购房款的，应由预购人书面告知预售人。未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。
第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严重损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
第二十三条 除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：
（一）约定的面积与实际交付的面积相差在土１％以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；
（二）实际交付的面积大于合同约定面积的１％（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款；
（三）实际交付的面积小于合同约定面积的１％以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
（四）实际交付的面积小于合同约定面积的５％以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
第二十四条 商品房销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。
第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。
第二十六条 房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、义务，随房地产转让一并转归受让人。
第四章 房屋租赁
第二十七条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经营风险的，视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的，须经市、县房管机关批准：
（一）向境外人员、法人或其他组织出租房屋的；
（二）未建成的商品房预租的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十九条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内向房屋所在地的区、县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市县房管机关办理登记备案手续。未经登记备案的，承租人不得对抗第三人。
第三十条 专门从事房屋租赁经营的单位，领取《房屋租赁证》后，还应当向工商管理部门申领取营业执照，方可从事房屋租赁经营活动。
第三十一条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租金由租赁当事人协商议定。
第三十二条 在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可以继续承租。
第三十三条 租赁期届满，承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租人继续使用出租房屋并仍收取租金的，视为租赁期限不定合同，当事人可随时终止合同，但应当给对方必要的准备时间。
第三十四条 除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋的修缮义务，并有权查勘房屋使用状况。
第三十五条 承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。
第三十六条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意。租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当事人另有约定的除外。
第三十七条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；
（二）擅自改变房屋用途或结构的；
（三）利用承租房屋进行违法活动的；
（四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的；
（五）其他严重损害出租人权益的。
第三十八条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：
（一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；
（二）不及时履行维修义务的；
（三）其他严重损害承租人权益的。
第三十九条 在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原租赁合同对承租人和新的所有权人或他项权人继续有效。
第四十条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给他人，并可获得收益。转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理登记备案手续。
第四十一条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的租赁关系继续有效。转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的由转租人负赔偿责任。
第四十二条 经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原租赁关系终止。
第五章 房地产抵押
第四十三条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 下列房地产不得设定抵押：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）已出租给职工的住宅；
（四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
第四十五条 房地产抵押当事人应当自合同签订后３０日内，向市、县房管机关申请办理抵押房地产登记。房地产抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条 两宗以上的房地产为同一债权担保的，视为同一房地产抵押权。
第四十七条 抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。出租已设定抵押的房屋，租赁关系自处分抵押房地产时解除，租赁合同对于抵押权人和房屋的受让人无效。
第四十八条 按份共有的房地产，抵押人在征得其他共有人书面同意后，可在其应有份额内设定抵押。
第四十九条 共同共有的房地产在房地产抵押期限内，共有人析产的，析产后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的，可以抵押房地产的价值为预期债权的最高限额。债权结算后债权数额不及最高限额的，以实际发生的数额为担保额；超出最高限额的部分不属担保范围。
第五十一条 由银行代付购房款的预购商品房（包括预购政府优惠出售的房屋）贷款抵押或在建房屋抵押的，抵押当事人应当自抵押合同签订后３０日内向市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的，抵押当事人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。在预登记期间，抵押权人可要求抵押人再提供其他形式的担保。在建房屋抵押担保的债权，以该房地产项目已完工部分的价值为限。
第五十二条 预购商品房在抵押预登记期间，商品房购销双方不得擅自转让、变更、解除、终止商品房合同。预购商品房设定抵押后，预购商品房合同由抵押权人收存。
第五十三条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记手续。
第五十四条 抵押人转让抵押的房地产，应当通知抵押权人并告知受让人抵押情况；未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权人同意的，其转让行为无效。转让已登记抵押的房地产，抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的第三人提存的，抵押权人应当会同受让人按本办法第五十三条的规定办理注销抵押登记手续。
第五十五条 因城市建设需要，将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房地产。债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁安置取得的房地产或安置费为抵押财产。
第五十六条 抵押房地产的土地使用权为划拨取得的，抵押权人以处分抵押房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。
第六章 房地产中介服务
第五十七条 房地产中介服务是指有资质的企业法人或其他经济组织，以营利为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十八条 从事房地产经纪活动的机构，应当向市房管机关申领资质证书。经市房管机关会同工商部门审核后，符合条件的，颁发《房地产经纪机构资质证书》。从事房地产评估活动的机构，应当持有市房管机关颁发的《房地产评估机构资质证书》。涉及国有资产评估的，还应当持有国有资产管理部门颁发的资质证书。
第五十九条 中介机构申请资质证书应当符合下列条件：
（一）从事房地产咨询业务的，具有房地产以及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上；
（二）从事房地产经纪业务的，具有高中以上文化程度、从事房地产相关行业工作三年以上的人员应当不少于三名；
（三）从事房地产评估业务的，应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。
第六十条 房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的，当事人应当自合同签订后１０日内向市、县房管机关办理合同备案手续。
第六十一条 从事中介业务的人员，应当向市房管机关申领相应的《房地产经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书》。
第六十二条 房地产中介人员只能在一个中介机构从业，并不得以个人名义从事中介业务。中介机构人员在从事房地产交易居间、代理活动时，应当明示其中介机构从业人员身份。
第六十三条 房地产中介机构从事中介活动，应当查验当事人提供的有关房地产权属证书等证件，不能提供或提供的证书、证件不符合规定的，中介机构应当拒绝委托。
第六十四条 经中介机构居间介绍的房地产交易合同，被行政机关或司法机关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的，中介机构应当向委托人退还收取的费用。
第七章 罚则
第六十五条 违反本办法，有下列行为之一的，由房管机关或其委托的房地产交易管理机构予以处罚：
（一）违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定，未办理交易批准手续或逾期登记的，责令其补办手续，并可处以１０００元以下的罚款；
（二）违反本办法第十一条的规定，不申报或不如实申报房地产交易价格，可处以１０００元以下的罚款；
（三）违反本办法第十七、十九条的规定，未领取预（销）售许可证销售商品房的，责令其限期改正，有违法所得的，可处以３００００元以下的罚款；没有违法所得的，可处以１００００元以下罚款；
（四）违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四十条第二款、第六十条规定，未办理有关登记备案手续的，责令其补办手续，并可处以１０００元以下的罚款；
（五）违反本办法第五十八条、第六十一条的规定，未取得房地产中介资格，擅自从事房地产中介业务的，责令其限期改正，有违法所得的，可处以３００００元以下的罚款；没有违法所得的，可处以１００００元以下罚款；
（六）违反本办法第六十二条规定的，责令其限期改正，并可处以５００元以上１０００元以下的罚款。
第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十七条 房地产交易出现纠纷的，双方当事人应当协商解决。协商不成的可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第六十八条 因工作人员工作过失，造成房地产交易当事人经济损失的，房管机关应当负赔偿责任。
第六十九条 房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第七十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。
