租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
酒泉市人民政府办公室关于批转市财政局市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法（暂行）》的通知
甘肃省酒泉市人民政府办公室
酒泉市人民政府办公室关于批转市财政局市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法（暂行）》的通知
酒政办发〔2009〕70号
各县（市、区）政府，市政府各部门、各单位，驻酒有关单位：
市财政局、市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法（暂行）》已经市政府同意。现予批转，请认真贯彻执行。
二○○九年三月二十四日
酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法（暂行）
（市财政局 市劳动和社会保障局）
第一章 总 则
第一条 为了推动创业促就业工作，扶持城乡各类人员创业和促进中小企业发展，根据《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》（国办发〔2006〕90号）、《中国人民银行 财政部 人力资源与社会保障部关于进一步改进小额担保贷款管理积极推动创业促就业的通知》（银发〔2008〕238号）、《甘肃省人民政府关于进一步做好促进就业工作的通知》(甘政发〔2008〕56号)精神，结合我市实际情况，特制定本办法。
第二条 酒泉市范围内符合贷款条件的个体经营者和中小企业等创业主体，适用本办法。
第三条 小额担保贷款经办银行是指开办小额担保贷款的国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村合作银行等金融机构（以下简称经办银行）。
第四条 市创业促就业小额贷款担保中心设在市就业服务局（以下简称担保中心）。
第五条 成立由市劳动和社会保障局、财政局、中小企业局、农牧局、审计局、就业局等相关部门和经办银行负责人组成的企业小额担保贷款审核委员会；实行担保中心考查、初审，贷款审核委员会审核，经办银行发放贷款的工作机制。
第六条 小额担保贷款重点扶持城乡劳动者个人创业项目，特别是农业产业化经营企业、商贸流通等服务企业。
第二章 贷款对象和条件
第七条 具有酒泉本地户口，有固定的经营场所和一定的自有资金，年龄在60岁以内（退休人员除外），持《就业失业登记证》或其他有效证件的城镇就业转失业人员、城镇其他失业人员、未就业的城镇复员转业退役军人、大中专院校毕业生、失地农民、回乡创业农民工、就业困难人员、有创业愿望的城乡妇女并在工商部门注册登记从事个体经营的人员，均可申请小额担保贷款。
第八条 酒泉市境内有固定经营场所和一定自有资金，有持续经营能力，财务和经营状况良好，经营项目符合国家有关政策、法规的中小企业均可申请小额担保贷款。对当年新招用就业人员达到企业现有在职职工总数30%（超过100人的企业达15%）以上、并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型小企业，优先给予小额贷款支持。
第九条 鼓励企业稳定劳动关系，对当年不裁员、不减薪并符合贷款条件的企业优先提供小额担保贷款；对上年裁员超过20人或裁员超过职工人数10%的企业，不提供小额担保贷款。
第三章 贷款期限和额度
第十条 个人小额担保贷款发放额度最高为5万元，贷款期限不超过2年。
第十一条 企业贷款额度由市、县（市、区）企业小额担保贷款审核委员会根据企业经营和信用情况及用工人数合理确定，贷款期限不超过2年。从业人员在30人以下的，贷款额度一般掌握在人民币50万元以内；从业人员在30—60人的，贷款额度一般掌握在人民币100万元以内；从业人员在60—100人的，贷款额度一般掌握在人民币150万元以内；从业人员在100人以上的，贷款额度一般掌握在人民币200万元以内。
第十二条 创业成功、按期足额偿还贷款、诚信度高的借款人和吸纳就业人员多、按期还款、有持续经营能力、贷款使用效益好的劳动密集型小企业，可再次申请贷款。
第四章 贷款程序
第十三条 个人贷款应向市、县（市、区）担保中心提出书面申请并提交相关材料，填写《酒泉市个人小额担保贷款申请审核表》，担保中心经过实地考查，对贷款人提交材料进行审核，经审核符合贷款条件的，由担保机构推荐，经办银行给予核贷。
第十四条 个人贷款需提交下列材料：
（一）个人就业情况证明（《就业失业登记证》、军人退出现役有效证件、大中专院校毕业生《毕业证书》、社区和乡（镇）政府证明）原件及复印件；
（二）本人常住户口、居民身份证复印件；
（三）本人工商营业执照、税务登记证副本原件及复印件和贷款项目的有效材料；
（四）有一名反担保人的相关材料。
第十五条 酒泉市范围内机关、事业单位工作人员和经营良好、收入稳定的企业员工可自愿用自己的工资收入为贷款人提供反担保。
第十六条 企业贷款应向市担保中心提出书面申请，并提交相关材料，填写《酒泉市企业小额担保贷款申请审核表》，经担保中心考查、初审后，提交企业小额担保贷款审核委员会审核。经审核符合贷款条件的，经办银行给予核贷。县（市、区）需要向市担保中心申请小额担保贷款的，可按照县（市、区）向市财政小额担保贷款风险基金帐户注入小额担保贷款风险基金的数额，以1：5的比例确定贷款额度。具体申贷程序由县（市、区）担保机构考察、初审后，推荐市担保中心按企业贷款程序放贷。
第十七条 中小企业贷款需提交下列材料：
（一）企业营业执照、税务登记证副本原件及复印件；
（二）法人代表居民身份证复印件；
（三）经营场所的产权证或租赁合同原件及复印件；
（四）企业职工花名册；
（五）与职工签订的劳动合同原件及复印件；
（六）企业为招用的职工缴纳社会保险费凭证。
第十八条 对申请贷款资料完备、符合贷款条件的个人和企业，市、县（市、区）担保中心分别在7个工作日和15个工作日内完成对其申请贷款的初审、考查及审核工作。
第五章 贷款利率和贴息
第十九条 按照《甘肃省人民政府关于进一步加强就业再就业工作的通知》（甘政发〔2005〕96号）规定，对城乡各类创业人员从事微利项目的小额担保贷款利息由中央财政据实全额贴息。
第二十条 对当年新招用就业人员达到企业现有在职职工总数30%（超过100人的企业达15%）以上、并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型中小企业贷款（除国家政策不予鼓励的企业外），按照《中国人民银行 财政部 人力资源与社会保障部关于进一步改进小额担保贷款管理积极推动创业促就业的通知》（银发〔2008〕238号）规定，给予同期国家基准利率50％的贴息。
第二十一条 对享受国家贴息政策的中小企业贷款，贷款发生的呆坏账损失按照《中国人民银行 财政部 劳动和社会保障部关于进一下推进下岗失业人员小额担保贷款工作的通知》（银发〔2004〕51号）规定执行。对不享受贴息政策的企业贷款，贷款发生的呆坏账损失，财政部门不再承担损失补偿。
第二十二条 对不享受国家贴息政策的中小企业贷款，贷款利率按照中国人民银行确定的贷款利率执行。由市、县（市、区）财政按同期贷款利率的50%以内给予贴息。担保机构按银行同期贷款利率收取担保费，基准担保费率可按银行同期贷款利率的50%执行，具体担保费率可依项目风险程度在基准费率基础上上下浮动30%—50%。担保费由经办银行发放贷款时代收并划转财政小额担保贷款风险基金专户。
第六章 贷款管理
第二十三条 加强贷款后跟踪服务管理工作。担保中心和经办银行定期或不定期对贷款使用及生产经营情况进行调查，及时了解贷款发放后的资金使用情况，对可能影响到贷款不能按期归还的，要做到早知情、早防范,化解贷款风险。贷款企业每年要向担保中心报告吸纳就业人员情况和企业生产经营情况，并提交职工花名册、劳动合同和缴纳社会保险费的有关凭证。
第二十四条 对违反程序发放贷款或贷款条件把关不严、贷款资料审核不实造成担保基金损失的，应追究相关领导和工作人员的责任；对逾期的小额担保贷款，反担保人承担连带责任；对贷款人或企业因经营不善、造成企业关闭破产确实无法收回贷款造成的损失，市担保中心和经办银行可根据《物权法》、《担保法》和《企业破产法》等有关法律法规规定追偿。
第二十五条 财政部门对小额担保贷款风险基金专户储存，加强管理，及时拨付贴息资金，积极支持经办银行开展小额担保贷款业务，防范和控制风险，加强对贷款风险基金和财政贴息的监督检查，确保政策落实到位；劳动和社会保障部门加强小额担保贷款政策落实的督查，依据有关规定审查确认享受贴息政策的贷款主体资格，指导担保中心开展业务；担保中心按照本办法规定，做好资格审查，为符合条件的人员和企业提供信用担保。
第二十六条 本办法由市财政局和市劳动和社会保障局负责解释，自下文之日起执行。
